>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年中期展望：止跌回穩(wěn)，提質(zhì)向新-250612
| 上傳日期： |
2025/6/13 |
大小： |
1133KB |
| 格式： |
pdf 共16頁(yè) |
來(lái)源： |
東興證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資摘要：
中央定調(diào)促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)，核心城市回穩(wěn)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。2024年“926”中央政治局會(huì)議，首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，且在后續(xù)會(huì)議中持續(xù)強(qiáng)調(diào)此目標(biāo)，樓市回穩(wěn)態(tài)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。整體來(lái)看，樓市量?jī)r(jià)指標(biāo)都向著止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)。2025年1-4月全國(guó)商品房累計(jì)銷售額同比下滑3.2%，較去年全年降幅收窄13.9個(gè)百分點(diǎn)。2025年4月70城新房及二手房?jī)r(jià)格指數(shù)分別環(huán)比下滑0.12%和0.41%，環(huán)比降幅與去年9月的0.71%和0.93%相比均顯著收窄。從核心城市來(lái)看，房?jī)r(jià)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)更加明顯，截至2025年4月，上海、深圳、杭州、成都的新房及二手房?jī)r(jià)格均較去年9月實(shí)現(xiàn)上漲，走勢(shì)強(qiáng)于70城整體。我們認(rèn)為，在政策的持續(xù)支持下，核心城市的率先止跌有望帶動(dòng)整體市場(chǎng)進(jìn)一步回穩(wěn)，最終實(shí)現(xiàn)樓市信心的逐漸扭轉(zhuǎn)。
政策多方面持續(xù)發(fā)力，新房市場(chǎng)向高品質(zhì)轉(zhuǎn)型。當(dāng)前全國(guó)范圍的限購(gòu)和限售政策已經(jīng)基本取消，首付比例和房貸利率均為歷史最低。5月15日，中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，提出到2030年，城市更新行動(dòng)實(shí)施取得重要進(jìn)展，明確了城市更新的主要任務(wù)。此次從頂層設(shè)計(jì)層面明確了城市更新行動(dòng)的路線圖，也為未來(lái)各地推進(jìn)相關(guān)工作按下了“加速鍵”。從收儲(chǔ)來(lái)看，3月4日，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，支持運(yùn)用專項(xiàng)債券開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作，預(yù)計(jì)專項(xiàng)債收儲(chǔ)有望加速落地，有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。3月5日，“好房子”首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，為高品質(zhì)住宅提供了政策導(dǎo)向。5月1日，新的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式施行，確立了對(duì)“好房子”建設(shè)的底線要求。
告別大規(guī)模增量時(shí)代，從“開(kāi)發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)+持有+服務(wù)”的綜合模式。我國(guó)城鎮(zhèn)化正逐步告別過(guò)去大規(guī)模的增量建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向“存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重”轉(zhuǎn)變，疊加人口出生率和適齡購(gòu)房人口的下滑，行業(yè)進(jìn)入加速轉(zhuǎn)型期。在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)代，房企需要構(gòu)建集成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的綜合商業(yè)模式。通過(guò)構(gòu)建開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并舉的新商業(yè)模式，為客戶提供居住、工作、消費(fèi)需求的“綜合解決方案”，形成“開(kāi)發(fā)+持有+服務(wù)”的多元化收益結(jié)構(gòu)。
商業(yè)地產(chǎn)：REITs助力房企實(shí)現(xiàn)“投融建管退”資本閉環(huán)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為利潤(rùn)支柱。2025年前4個(gè)月，社零增速較2024年全年提升1.2pct至4.7%，消費(fèi)有所回暖。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，線上分流的影響持續(xù)削弱，線下消費(fèi)占比自2022年以來(lái)持續(xù)提升。我們認(rèn)為，在注重“情緒消費(fèi)”、“種草消費(fèi)”的時(shí)代，線下消費(fèi)在體驗(yàn)方面將具備持續(xù)性優(yōu)勢(shì)。而消費(fèi)REITs助力房企實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的“投融建管退”資本閉環(huán)，也為“持有”模式的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打開(kāi)了新的空間。頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入逐漸成為利潤(rùn)支柱。從數(shù)據(jù)來(lái)看，龍湖集團(tuán)和新城控股的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利潤(rùn)占比已經(jīng)提升至接近50%，華潤(rùn)置地亦提升至27%，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入已經(jīng)逐漸成為其利潤(rùn)支柱。
物業(yè)服務(wù)：物業(yè)企業(yè)收入保持增長(zhǎng)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，分紅能力強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)告別大規(guī)模增量時(shí)代，頭部物業(yè)企業(yè)憑借累計(jì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有望保持穩(wěn)健的行業(yè)領(lǐng)先地位。隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的走弱，當(dāng)前頭部房企旗下物業(yè)企業(yè)普遍通過(guò)提升股東回報(bào)來(lái)對(duì)沖地產(chǎn)下行所帶來(lái)的不確定性。這種高比例、穩(wěn)定且可預(yù)見(jiàn)性高的分紅政策切實(shí)增強(qiáng)了物企的投資價(jià)值。
投資建議：
我們認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)代，房企需要構(gòu)建集成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的綜合商業(yè)模式。商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理作為房企構(gòu)建“開(kāi)發(fā)+持有+服務(wù)”的多元業(yè)務(wù)模式的重要抓手，能夠產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不僅能為企業(yè)未來(lái)的價(jià)值增長(zhǎng)提供更多支撐，也能在地產(chǎn)發(fā)開(kāi)業(yè)務(wù)下行期起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。推薦新城控股、華潤(rùn)萬(wàn)象生活。我們認(rèn)為，新房市場(chǎng)持續(xù)向高品質(zhì)轉(zhuǎn)型，“好房子”有望提振改善性需求。同時(shí)，城市更新的持續(xù)落地，也有望對(duì)核心一二線城市的改善性需求帶來(lái)拉動(dòng)作用。我們看好重點(diǎn)布局核心一二線城市，在運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)翹楚的龍頭房企，推薦保利發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)減值的風(fēng)險(xiǎn)
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