>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)房銷售制度的分析及展望：現(xiàn)房銷售有力有序推行，長效機制而非短期一次性切換-250613
| 上傳日期： |
2025/6/13 |
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| 1183KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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本期投資提示：
現(xiàn)房政策：地產(chǎn)發(fā)展新模式漸成型，現(xiàn)房銷售有力有序推行。2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提及“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，在后續(xù)3年多持續(xù)探索中，地產(chǎn)發(fā)展新模式逐步成型，我們推演可能包括：好房子、人房地錢、房屋全生命周期管理、現(xiàn)房銷售制度等。其中，我們認為現(xiàn)房銷售制度屬于房地產(chǎn)發(fā)展新模式長效機制的一部分，并非短期一次性的制度切換，這就需要從長期戰(zhàn)略的角度兼顧短期和長期的改革影響。中央層面，2023年1月住建部再提“有條件的（地區(qū)）可以進行現(xiàn)房銷售，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險”，將這一輪的現(xiàn)房銷售制度與保交樓聯(lián)系在一起；后續(xù)住建部在多場合提及“有力有序推行現(xiàn)房銷售”；地方層面，自2020年開始現(xiàn)房銷售逐步在地方陸續(xù)試點，如海南、深圳、太原、昆明、長沙、信陽等。
推演影響：投資大幅下降，土地財政縮減，產(chǎn)業(yè)鏈需求萎縮。在“止跌回穩(wěn)”政策主基調(diào)下，預(yù)售制度的改革需要兼顧改革沖擊最小化，因而需注意現(xiàn)房銷售將產(chǎn)生的四方面影響：1）投資回報率大幅下降，投資風(fēng)險大幅提升。一二線城市平均預(yù)售節(jié)點從6個月拉長到精裝修交付后的30個月，IRR從30%降至6%；并且產(chǎn)品定價風(fēng)險大幅提升。2）開發(fā)投資和住房供給都將進一步下降。目前資金來源中銷售回款（預(yù)收款）占比約一半，并且房地產(chǎn)資金來源和投資額顯著正相關(guān)，綜合導(dǎo)致房地產(chǎn)投資額將大幅下行，中短期減少住房供給。3）土地財政將大幅縮減，產(chǎn)業(yè)鏈需求也將下行。投資回報率下行將導(dǎo)致拿地大幅下降，而為了補償拿地風(fēng)險的提升，預(yù)計后續(xù)地價或?qū)⒂邢滦袎毫?，綜合導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈需求進一步下行。4）新房高端改善化，產(chǎn)品力將進一步提升。
國內(nèi)外經(jīng)驗：主流國家均期房現(xiàn)房并行，期房采用“定金+”模式。國際經(jīng)驗方面，一般是期房和現(xiàn)房銷售共存、進行預(yù)定式銷售，包括定金+現(xiàn)房銷售模式和定金+按工期支付購房款模式，并且資金均存放于獨立托管機構(gòu)強監(jiān)管，其中1963-2024年美國一戶建銷售套數(shù)中期房：現(xiàn)房為64%：36%?！岸ń?”模式一方面前置取證節(jié)點、增加蓄客時間、前值部分現(xiàn)金流，另一方面也前置房屋定價時點、降低投資風(fēng)險。國內(nèi)經(jīng)驗方面，以海南試點為例，通過完善政策配套、優(yōu)化審批流程、制度創(chuàng)新等方式，頭部房企實現(xiàn)11-14個月拿地-竣工銷售周期；同時期房現(xiàn)房并行銷售，2024年海南商品房銷售面積中期房：現(xiàn)房為33%：67%。
政策推演：局部試點、期房現(xiàn)房并行、金融支持、簡化流程。綜合考慮政策影響推演和國內(nèi)外經(jīng)驗借鑒，以及在“止跌回穩(wěn)”政策主基調(diào)下預(yù)售制度的改革需要兼顧改革沖擊最小化，我們認為后續(xù)現(xiàn)房銷售可能將漸進式推進、并給與一系列配套支撐支持，可能包括：1）局部試點，起初或在局部城市或局部區(qū)域試點；2）現(xiàn)房期房并行，過渡期中或長期允許現(xiàn)房和期房并行；3）簡化流程，包括審批節(jié)點優(yōu)化、土地供應(yīng)制度創(chuàng)新等；4）加大金融支持，包括融資優(yōu)惠、土地款和稅金延后分期繳納等。
投資分析意見：現(xiàn)房銷售有力有序推行，長效機制而非短期一次性切換，維持“看好”評級。我們認為我國一二手房總成交已穩(wěn)、并已持續(xù)穩(wěn)定近3年，但量價并未如期進入正向循環(huán)、意味著目前仍在磨底階段，預(yù)計后續(xù)仍有必要加大政策支持力度，并預(yù)計“止跌回穩(wěn)”仍將是政策主基調(diào)，修復(fù)居民資產(chǎn)負債表是關(guān)鍵，后續(xù)政策也將進一步發(fā)力，包括：房貸降息、加量好房子、優(yōu)化收儲、推進城改等，同時新發(fā)展模式在持續(xù)探索下已逐步成型，其中好房子政策將開辟新發(fā)展賽道，將助力優(yōu)質(zhì)房企率先進入底部拐點時刻，推動經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團、建發(fā)股份、華潤置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）二手房中介：貝殼W，關(guān)注我愛我家；3）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)；4）低估值修復(fù)房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、龍湖集團、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團。
風(fēng)險提示：銷售和融資資金趨緊，收儲和城改推進不及預(yù)期。
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