>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：5月投資銷售兩端走弱，期待更大力度止跌回穩(wěn)-250622
| 上傳日期： |
2025/6/22 |
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| 1028KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一二手房成交環(huán)比回升，新房成交推盤比上升。上周（25/6/14-25/6/20）34個重點城市新房合計成交248萬平米，環(huán)比+11%；其中，一二線環(huán)比+10%、三四線環(huán)比+26%；6月一手房月成交同比-11%，較5月-2pct；其中，一二線同比-11%、三四線同比-10%，分別較5月-1pct和-15pct。上周13個重點城市二手房成交124萬平米，環(huán)比+2%；6月截至上周二手房累計成交同比-2.5%，較5月+6pct。庫存方面，上周15城推盤94萬平米，對應(yīng)成交推盤比為1.06倍，最近三個月（25年3月25年5月）分別為1.36倍、0.86倍和1.14倍。至上周末，15城可售面積8,954萬平米，環(huán)比-0.1%；3個月移動平均去化月數(shù)為19.8個月，環(huán)比+0.3個月，總體行業(yè)新房市場仍處于去庫存趨勢中。
主要政策新聞：1-5月商品房銷售面積同比-2.9%，西安鼓勵房企自主下調(diào)容積率。據(jù)統(tǒng)計局，2025年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額36,234億元，同比-10.7%；新建商品房銷售面積35,315萬平方米，同比-2.9%。因城施策方面，西安出臺樓市新政，支持提取公積金付首付，實施土地出讓金分期繳納，鼓勵企業(yè)結(jié)合市場需求自主下調(diào)容積率。武漢就優(yōu)化落戶政策公開征集意見，擬進一步放寬多項落戶條件。購房補貼方面，衢州推行多孩家庭改善性購房補貼，補貼額高達20萬元。公積金政策方面，湖南二孩三孩家庭公積金貸款額度上限提高20%、30%。溫州推出購買二手住房提取住房公積金支付首付款政策。杭州公積金個人賬戶可直付購房首付款。淄博上調(diào)多子女家庭貸款上浮比例至30%，最高可貸160萬元。
公司動態(tài)跟蹤：保利發(fā)展獲超短融注冊50億額度。保利發(fā)展收到中國銀行間市場交易商協(xié)會出具的《接受注冊通知書》，同意接受公司超短期融資券注冊，注冊額度50億元。中國金茂公告，陳愛華因須投入更多精力于其他公務(wù)而辭任本公司非執(zhí)行董事、審核委員會委員，崔焱獲董事會委任為本公司非執(zhí)行董事、薪酬及提名委員會委員及戰(zhàn)略及投資委員會委員，劉文獲董事會委任為本公司非執(zhí)行董事及審核委員會委員。城建發(fā)展公告，公司現(xiàn)持有國信證券股份有限公司2.58億股，占其總股本的2.68%，公司收到2024年度分紅款9,021.69萬元，該筆款項將計入公司2025年度投資收益。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)和物管板塊均跑輸大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.69%，滬深300指數(shù)下跌0.45%，相對收益為-1.24%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第14位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：西藏城投、市北高新、榮豐控股、ST中珠、數(shù)源科技，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為中交地產(chǎn)、萊茵體育、珠江股份、天?；?、*ST中迪。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.63%，滬深300指數(shù)下跌0.45%，相對收益為0.17%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH房企25/26PE均值分別為13.5/12.0倍；物管25/26PE均值分別12.7/11.3倍。
投資分析意見：看好產(chǎn)品力強、庫存管理能力強的優(yōu)質(zhì)房企，維持“看好”評級。我們認為我國一二手房總成交已穩(wěn)、并已持續(xù)穩(wěn)定近3年，但量價并未如期進入正向循環(huán)，因而預(yù)計后續(xù)仍有必要加大政策支持力度。近期房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)表態(tài)從“持續(xù)鞏固”調(diào)整為“更大力度”，意味著“止跌回穩(wěn)”仍是政策主基調(diào)，并修復(fù)居民資產(chǎn)負債表是關(guān)鍵，預(yù)計新一輪支持政策或?qū)⒊雠_，可能包括：房貸降息、加量好房子、優(yōu)化收儲、推進城改等，其中好房子政策將開辟新發(fā)展賽道，將助力優(yōu)質(zhì)房企率先進入底部拐點時刻，推動經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團、建發(fā)股份、華潤置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；3）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)；4）低估值修復(fù)房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、龍湖集團、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團。
風險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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