>> 華泰證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)：存量房收儲落地跟蹤，融資渠道有拓展-250622
| 上傳日期： |
2025/6/23 |
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| 640KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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24年5月中央提出存量房收儲政策以來，多個省市出臺收儲細則，但實際落地規(guī)模有限，我們在《存量房“收儲”政策的約束與再思考》（2024.11.28）中分析了政策落地面臨的若干約束。今年以來，中央進一步優(yōu)化收儲政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)，同時央行下調(diào)保障性住房再貸款利率25bp至1.5%。5月以來，地方利用專項債券、城中村改造專項借款等資金支持推進存量房收儲的案例有所增加，但年初至今的落地規(guī)模仍有較大提升空間。我們期待政策持續(xù)優(yōu)化和發(fā)力下，存量房收儲能為房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”貢獻更大力量。
5月以來，地方政府開始利用專項債券收儲存量房
根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，5月浙江、四川發(fā)行19.2億元專項債券，用于收購杭州、湖州、嘉興、溫州、南充的11個存量商品房項目，主要用作保障性租賃住房。專項債券期限為10-30年，利率為1.7%-2.2%，預(yù)期收益對融資本息覆蓋倍數(shù)為1-1.45，相對其它專項債券項目而言覆蓋倍數(shù)偏低。11個項目中，國企項目有7個，全周期總投資金額27.2億元，其中擬使用專項債券21.7億元，剩余資金主要來自地方財政，即專項債券的撬動系數(shù)為1.25。溫州項目收儲單價為1.2-1.4萬/平，而項目售價為1.5-2.3萬/平；南充項目收儲單價為4500-5200元/平，而項目售價為4900-5300元/平。
廣州利用城中村改造專項借款收購存量房，用作村民安置房
根據(jù)中國房地產(chǎn)報，截至5月，在城中村改造專項借款的支持下，廣州已合計收購存量房6000余套用于安置，且仍在持續(xù)推進。例如柯木塱村正于6月11-30日開展村民意愿摸查工作，允許每個村民拿出不超過140平安置房用于置換商品房，可選項目共有5個，單價越高的項目置換系數(shù)越低。從典型項目來看，被納入置換范圍的商品房仍是以國企項目為主。廣州并未披露當前累計的收購金額，從典型項目來看，24年11月廣州黃埔區(qū)“五村七片”、佛山南海區(qū)黃岐東秀城中村改造項目分別獲得2.5、11.9億元城中村改造專項借款，專門用于收購存量商品房用作安置房。
保障性住房再貸款支持的項目仍在陸續(xù)落地
此外，央行推出的保障性住房再貸款也在持續(xù)支持部分城市從商業(yè)銀行獲取住房租賃團體購房貸款，或是從政策性銀行獲取相關(guān)貸款，用于收購存量房以提供保障性住房。我們參考中指院和各地政府網(wǎng)站進行不完全統(tǒng)計，24年12月至今長沙、上饒、鄭州、開封、大連、佛山、長春、杭州等城市累計落地約12億元住房租賃團體購房貸款或政策性銀行貸款；由于具有撬動效應(yīng)，實際收購金額大概率更高。
投資建議
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風(fēng)險提示：地產(chǎn)政策波動，行業(yè)復(fù)蘇不及預(yù)期，部分房企經(jīng)營風(fēng)險。
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