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 5月單月銷售面積基期調(diào)整同比增速為-3.3%（較上月減少1.2pct），整體新房市場熱度延續(xù)低位震蕩回落的特征，庫存及新增供應(yīng)仍在收縮趨勢中或?qū)︿N量上限形成壓制，另外，購房意愿等仍受到收入預(yù)期及房價(jià)預(yù)期較弱的影響。往后看，據(jù)房管局高頻數(shù)據(jù)，6月1-12日銷量同比較5月上升3pct至-10%，可關(guān)注后續(xù)商品房收儲、城中村改造等存量政策發(fā)力落地以及降息后對銷售數(shù)據(jù)的潛在帶動；
　　5月竣工面積基期調(diào)整同比增速為-19.5%（較上月增加8.4pct），根據(jù)銷售等領(lǐng)先指標(biāo)，維持判斷“竣工同比在26年下半年之前或持續(xù)處于偏低位置”；
　　5月新開工面積基期調(diào)整同比增速為-19.3%（較上月增加2.9pct），根據(jù)拿地對新開工的領(lǐng)先關(guān)系，維持判斷“新開工跌幅或在25年上半年呈逐步收窄趨勢”；中期角度，若總購房需求在凈租金回報(bào)率與貸款利率差收窄之下逐步企穩(wěn)，新開工或在房企“以銷定投”的持續(xù)策略下呈現(xiàn)緊平衡狀態(tài)；
　　5月房地產(chǎn)開發(fā)投資金額基期調(diào)整同比增速為-12.0%（較上月減少0.7pct），投資同比同步于施工面積同比回落，過去一段時(shí)間銷售市場熱度回升帶動下的施工強(qiáng)度提升或相對有限，或反映去庫存仍是房企的重要目標(biāo)；
　　 5月到位資金基期調(diào)整同比增速為-10.1%（較上月減少4.8pct），結(jié)構(gòu)上，“國內(nèi)貸款”同比增速持續(xù)高于“新開工”或與“白名單”融資模式下部分房企借新還舊以及調(diào)整融資渠道等有關(guān)，“自籌資金”同比增速趨勢與“新開工”基本一致；“銷售類到位資金”同比同步于“銷售金額”回落；
　　5月末房地產(chǎn)資金鏈指數(shù)趨勢回落（111%），當(dāng)前仍處于歷史較低水平，往后看，在供需兩端政策逐步落地下，部分企業(yè)資金面有望進(jìn)一步改善；5月70城新房房價(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大。5月70城新房房價(jià)環(huán)比-0.22%（環(huán)比負(fù)增速幅度較上月擴(kuò)大0.10pct），其中，新房房價(jià)一線城市環(huán)比-0.2%，二線環(huán)比-0.2%，三線環(huán)比-0.3%；二手房房價(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大。
　　5月70城二手房房價(jià)環(huán)比-0.50%（環(huán)比負(fù)增速幅度較上月擴(kuò)大0.10pct）其中，二手房房價(jià)一線城市環(huán)比-0.7%，二線環(huán)比-0.5%，三線環(huán)比-0.5%；
　　投資建議：（一）判斷往后房貸利率下降或有助于從凈租金回報(bào)率與按揭利率之差收窄的角度推動新房及二手房的合計(jì)總需求筑底，同時(shí)重視在供應(yīng)縮量預(yù)期、供給品質(zhì)優(yōu)化以及購房者畫像顯著分化推動下，新房市場供需環(huán)境較二手房更早出現(xiàn)邊際改善的可能；（二）判斷現(xiàn)房銷售相關(guān)政策或難以“一刀切”，更大概率以試點(diǎn)形式逐步推進(jìn)，并且房地產(chǎn)發(fā)展新模式長期或有助于行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)公司構(gòu)筑更深“護(hù)城河”，因其或提高行業(yè)進(jìn)入門檻；（三）相較于“博弈”基本面和政策，圍繞合理估值區(qū)間做投資或更可取，從考慮潛在減值壓力調(diào)整后的PB估值水平來看，當(dāng)前板塊調(diào)整后PB約1.0倍，已基本反應(yīng)現(xiàn)房銷售等對商業(yè)模式影響的擔(dān)憂，認(rèn)為板塊已進(jìn)入投資區(qū)間，而更“純粹”的銷售前5重點(diǎn)房企調(diào)整后PB平均約0.7倍；（四）關(guān)注全國性和區(qū)域性房企風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)修復(fù)的三條主線：（1）21年后資產(chǎn)負(fù)債表貢獻(xiàn)利潤表較優(yōu)；（2）部分企業(yè)信用溢價(jià)；（3）困境反轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)板塊：關(guān)注擁有歷史穩(wěn)定的“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”記錄的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【保利發(fā)展】【中國海外發(fā)展】等的差異化機(jī)會及區(qū)域相對更聚焦的【濱江集團(tuán)】【綠城中國】等，尤其是“啞鈴策略”下關(guān)注股息率高、業(yè)績相對穩(wěn)健的【華潤置地】等，以及隨著公開市場債務(wù)償付壓力下降存在估值修復(fù)機(jī)會的【金地集團(tuán)】【龍湖集團(tuán)】等。另外，在外部因素影響下前期市場波動放大，疊加降準(zhǔn)降息落地，或可關(guān)注業(yè)績增長及分紅比例均較穩(wěn)定的物業(yè)企業(yè)【華潤萬象生活】【保利物業(yè)】【綠城服務(wù)】【招商積余】等；另關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈及生態(tài)鏈。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地情況不及預(yù)期，供需關(guān)系改善不及預(yù)期，市場流動性改善不及預(yù)期，估值修復(fù)不及預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)變化向上下游傳導(dǎo)不及預(yù)期等。