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核心觀點(diǎn)
　　香港地狹人稠，可利用土地不足，住房矛盾較為突出；政府通過市場軌和保障軌雙軌并行的住房供應(yīng)體系來緩解住房壓力。當(dāng)前在恒指回升與港府“撤辣”的共同作用下，香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭。港資房企的業(yè)務(wù)多呈租售混合的特點(diǎn)，租賃收入的貢獻(xiàn)在5成左右；部分多元化業(yè)務(wù)亦可反哺主業(yè)產(chǎn)生協(xié)同，這使得港房在財(cái)務(wù)層面實(shí)現(xiàn)了低杠桿、低周轉(zhuǎn)、高利潤率的穩(wěn)健且高質(zhì)量的發(fā)展特征。香港REITs歷經(jīng)5年回撤后企穩(wěn)回升，發(fā)行人主動管理能力較強(qiáng)，可進(jìn)行全球范圍的資產(chǎn)收購和處置。
　　摘要
　　香港房地產(chǎn)市場經(jīng)歷多輪周期，當(dāng)前出現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭。2021年以來香港樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整，當(dāng)前房價(jià)較2021年高峰下跌約26%，相當(dāng)于2015年水平。在恒指回升與撤辣的共同作用下，當(dāng)前交易量價(jià)出現(xiàn)企穩(wěn)，2025年前5月住宅成交量較上年同期基本持平，2025年上半年末房價(jià)僅較2024年年底微降1%。
　　供給側(cè)：住房保障體系租售并舉，住房矛盾依然突出。香港地狹人稠，人均居住面積僅16平不及新加坡的一半。香港住房供給采用雙軌制體系。截至2024年，香港市場化的私人住宅共約172.7萬套，占比56.8%；保障房租售并舉，配租和配售型分別86.3萬套和45.1萬套，占比分別為28.4%、14.8%。最新數(shù)據(jù)顯示香港配租型保障房的輪候年限長達(dá)5.3年，住房矛盾依然突出。
　　需求側(cè)：全面撤辣減負(fù)，筑巢引鳳吸引人才。（1）稅制：香港地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)涉稅為地租（地稅）、差餉和物業(yè)稅，交易環(huán)節(jié)為多種印花稅。2024年以來香港政府全面撤辣，地產(chǎn)交易涉稅僅余從價(jià)印花稅一項(xiàng)。（2）杠桿水平：香港居民若購買按揭保險(xiǎn)，最高可達(dá)9成按揭購房；（3）人才引進(jìn)：香港人口自然增長連續(xù)5年為負(fù)，增長結(jié)構(gòu)以遷移為主，六大人才引進(jìn)計(jì)劃成效顯著。
　　香港房企：存量轉(zhuǎn)型成功，“兩低一高”保障高質(zhì)量經(jīng)營。代表性港資房企呈租售混合的特點(diǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)于精耕細(xì)作，物業(yè)租賃收入占比平均達(dá)52%，較內(nèi)房顯著更高。此外港房通過跨界布局多元化業(yè)務(wù)，反哺主業(yè)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。港房在財(cái)務(wù)層面實(shí)現(xiàn)了低杠桿、低周轉(zhuǎn)、高利潤率的特征，2024年頭部港資房企的平均毛利率為54%，資產(chǎn)負(fù)債率為29%，流動比率約為2.6，經(jīng)營更加穩(wěn)健。
　　香港REITs：歷經(jīng)下行后企穩(wěn)回升，主動管理打造資管業(yè)務(wù)平臺。香港REITs市場現(xiàn)存?zhèn)€券11只，總市值達(dá)1575.6億港元，其中5只由港資房企發(fā)起。香港REITs經(jīng)歷5年的下行周期，目前已進(jìn)入企穩(wěn)回升階段。發(fā)起人將香港REITs作為不動產(chǎn)資管平臺，在全球范圍內(nèi)進(jìn)行資產(chǎn)收購和處置
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　宏觀層面：1、中國香港與內(nèi)地實(shí)施“一國兩制”，二者在財(cái)政與貨幣政策、房地產(chǎn)政策法規(guī)、資源稟賦、市場開放程度等多方面或有重大差異，因此香港市場的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)在內(nèi)地不能完全復(fù)刻；2、政策調(diào)控不確定性；3、全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性。
　　中觀層面：地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于需求及信用修復(fù)偏慢，銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。