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時(shí)隔十年，中央城市工作會(huì)議再度召開
　　本次會(huì)議凸顯了當(dāng)下中央對(duì)地產(chǎn)發(fā)展的重視，會(huì)議不僅部署當(dāng)前任務(wù)，更錨定了未來十年城市發(fā)展的基本方向，對(duì)統(tǒng)一各級(jí)政府認(rèn)知、引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期、優(yōu)化資源配置意義重大。城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型的核心，更是推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的必要條件。
　　第一，城市發(fā)展邏輯從“快速增長期”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定發(fā)展期”，從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”；第二，城市發(fā)展目標(biāo)聚焦“人民城市”理念；第三，城市發(fā)展任務(wù)強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。
　　如何理解房地產(chǎn)的新發(fā)展模式
　　房地產(chǎn)的“新發(fā)展模式”近年來被政策反復(fù)提及。2021年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出對(duì)于房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，并給出“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”三條路徑。此后，房地產(chǎn)新發(fā)展模式相關(guān)概念開始頻繁出現(xiàn)。2022年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)新發(fā)展模式已成為當(dāng)下地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的核心抓手。近年來，可以看到，有關(guān)“新發(fā)展模式”的政策表述一以貫之，且工作重心已逐步確立為城市更新，包括推進(jìn)城中村和危舊房改造等相關(guān)措施。
　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的改革和房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變，“三高”為主的舊發(fā)展模式已然難以為繼：一方面，土地收讓金下降進(jìn)一步促使土地財(cái)政轉(zhuǎn)型；另一方面，居民的杠桿潛在空間逐步縮小、地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)明顯。之前幾年，舊模式下個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)累積，也帶動(dòng)銀行的不良率上升。
　　展望未來，房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心必然是以適應(yīng)我國地產(chǎn)供求新形勢為核心，分別圍繞供需兩大主線展開。從需求側(cè)來看，“房住不炒”下，地產(chǎn)的金融屬性已經(jīng)消減；從供給結(jié)構(gòu)看，保障性質(zhì)的租賃住房占比將進(jìn)一步提升、低杠桿、低負(fù)債、低周轉(zhuǎn)企業(yè)將占據(jù)更高比重。此次工作會(huì)議，也進(jìn)一步確立未來發(fā)展的工作重心，在存量提質(zhì)增效的思想下，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，重點(diǎn)工作聚焦推進(jìn)城中村和危舊房改造等相關(guān)方向。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　地產(chǎn)后續(xù)政策出臺(tái)不及預(yù)期；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期；海外市場大幅波動(dòng)。