>> 太平洋證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報告：房地產(chǎn)行業(yè)報告，現(xiàn)房銷售制度淺析-250806
| 上傳日期： |
2025/8/7 |
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| 1487KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
太平洋證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
徐超,戴梓涵 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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報告摘要
一、現(xiàn)房銷售規(guī)模的現(xiàn)狀。2015-2021年期間，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展以及期房預(yù)售制的應(yīng)用，現(xiàn)房銷售占比由23%回落至10%，2022年后現(xiàn)房銷售占比持續(xù)上升，2025年1-6月，全國新建商品房銷售面積4.59億平方米，其中商品房現(xiàn)房銷售1.63億平方米，同比增長12.5%，期房銷售2.96億平方米，同比下降10.6%，現(xiàn)房銷售面積占比35.5%，較2024年全年提升4.7個百分點，現(xiàn)房銷售市場份額逐步擴(kuò)大。不同省份的現(xiàn)房銷售規(guī)模與占比存在顯著差異。
二、現(xiàn)房銷售制度的歷史復(fù)盤。早期階段（2000年以前）；現(xiàn)房銷售試點階段（2000-2019年）；風(fēng)險倒逼階段（2020-2023年）；系統(tǒng)改革階段（2024年至今）。
三、信陽和荊門兩市擬全面推行“現(xiàn)房銷售”新政。2025年5月13日，信陽住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》批前公示，2025年7月1日，湖北荊門市提出有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。信陽市成為近期全國首個明確全面落實現(xiàn)房銷售的城市，主要受到土地市場低迷、人口凈流出、新房銷售市場表現(xiàn)較弱、庫存去化周期長等因素影響，預(yù)計對當(dāng)?shù)厥袌鲇绊戄^小，但將起到較大的示范意義。
四、現(xiàn)房銷售制度的案例——以海南省為例。在健全現(xiàn)房銷售制度體系方面，海南注重政策“疊加”效應(yīng)，現(xiàn)房銷售制度對海南市場的短期影響有限，目前累計有8萬套左右的住房（含安居房）實施現(xiàn)房銷售。
五、現(xiàn)房銷售的影響及未來發(fā)展。現(xiàn)房銷售模式的推廣將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多方面影響。短期內(nèi)，現(xiàn)房銷售政策的落地將引發(fā)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)的深度重構(gòu)，對于部分庫存積壓嚴(yán)重的地區(qū)，有助于推動加速去庫存，但推行現(xiàn)房銷售對房企開發(fā)商帶來了資金壓力，我們預(yù)計現(xiàn)房銷售政策將先在庫存較高，去化壓力大的低能級城市落地，未來一段時間住房預(yù)售和現(xiàn)房銷售制度將并存發(fā)展。中長期來看，現(xiàn)房銷售將推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。具備雄厚資本實力、卓越產(chǎn)品創(chuàng)新能力及良好品牌口碑的房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢，而實力較弱的開發(fā)主體則可能面臨市場出清風(fēng)險，推動行業(yè)集中度提升。此外，現(xiàn)房銷售還將帶動相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與升級。但需要政府在規(guī)劃、金融等多方面給予相關(guān)政策支持，后續(xù)需關(guān)注相關(guān)政策的配套支持以及各地方的落地情況，建議關(guān)注基本面穩(wěn)健、融資能力強(qiáng)、具備競爭優(yōu)勢的央國企房企開發(fā)商。
六、風(fēng)險提示：現(xiàn)房銷售配套政策落地進(jìn)程不及預(yù)期；土地市場走勢超預(yù)期風(fēng)險；房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險
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