>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：上海發(fā)布樓市新政，開啟地產(chǎn)政策調(diào)整期-250825
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核心觀點：
上海發(fā)布樓市新政，取消外環(huán)限購套數(shù)限制等。2025年8月25日，上海市住建委、房管局、財政局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，主要包含限購政策、利率及公積金政策三方面的新增放松：
第一，對上海居民家庭及繳納社保滿1年的非居民家庭，取消外環(huán)購房套數(shù)限制；
第二，單身人士開始按照居民家庭執(zhí)行限購政策，即單身人士二套購房放松；
第三，不再區(qū)分首二套房貸利率，即上海二套房貸利率下限由原先的LPR-5bp降至首套下限LPR-45bp；
第四，公積金貸款最高額度上調(diào)15%，首套最高貸款額度從160萬元提至184萬元，多子女家庭首套從192萬元提至216萬元，二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元，且支持住房公積金“又提又貸”。
套數(shù)放松配合二套利率下調(diào)，上海政策調(diào)整更細(xì)致。25年8月9日，北京也出臺了限購放松政策，符合條件的居民家庭在五環(huán)外購房不限套數(shù)，與北京政策相比，上海政策配合限購套數(shù)的放松，出臺了二套利率下調(diào)政策，政策調(diào)整更加細(xì)致全面。
低庫存+更細(xì)致的政策調(diào)整，上海政策效果可期。上海是全國最為健康的房地產(chǎn)市場，截至25年7月，上海取證未售庫存736萬方，對應(yīng)去化周期7.6個月，為目前短期庫存去化周期最低的城市。25年7月由于整體地產(chǎn)市場的不景氣，上海去化周期也出現(xiàn)了一定翹尾跡象，但上海地產(chǎn)市場本身基礎(chǔ)較好，庫存水平較低，且上海約85%的庫存累計在外環(huán)非核心區(qū)，本次政策針對性較強(qiáng)，8月地產(chǎn)新政的及時出臺，將更好助力上海市場的需求落地。
再度開啟地產(chǎn)政策調(diào)整活躍期，看好地產(chǎn)板塊投資機(jī)會。25年以來較長的政策空窗期后，地產(chǎn)市場量價回落，25年8月，國常會重提“止跌回穩(wěn)”，并強(qiáng)調(diào)“采取有力措施”，北上接連取消外環(huán)購房套數(shù)限制，再度開啟地產(chǎn)政策調(diào)整活躍期。下半年，常規(guī)政策中深圳限購放松仍有空間，非常規(guī)政策中收儲規(guī)則和考核方式的調(diào)整可期待，供需兩側(cè)政策的持續(xù)發(fā)力將共同穩(wěn)定市場預(yù)期，加大達(dá)成“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)概率，房企經(jīng)營質(zhì)量將因此提升，看好地產(chǎn)板塊投資機(jī)會。
風(fēng)險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期；未來融資環(huán)境收緊，對于渠道管控更加嚴(yán)格，信貸投放量減少；供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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