>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第34周周報(bào)(2025年8月-2025年8月22日)：本周新房成交同比降幅擴(kuò)大；國(guó)務(wù)院再提房地產(chǎn)，釋放積極信號(hào)-250826
| 上傳日期： |
2025/8/26 |
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| 4739KB |
| 格式： |
pdf 共25頁(yè) |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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新房成交面積環(huán)比漲幅擴(kuò)大，同比降幅擴(kuò)大；二手房成交面積環(huán)比漲幅擴(kuò)大，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。新房庫(kù)存面積環(huán)比上漲，同比下降；去化周期同環(huán)比均上漲。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比漲幅擴(kuò)大，同比降幅擴(kuò)大。40個(gè)城市新房成交面積為191.3萬(wàn)平，環(huán)比上升14.0%，同比下降11.3%，同比降幅較上周擴(kuò)大了2.3個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為10.6%、42.2%、-25.3%，同比增速分別為-33.6%、12.3%、-27.5%。一線城市同比降幅較上周擴(kuò)大了3.4個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比增速較上周提升13.2個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比增速較上周下降40.5個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比漲幅擴(kuò)大，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。18個(gè)城市二手房成交面積為160.2萬(wàn)平，環(huán)比上升7.6%，同比上升5.1%，同比增速較上周提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為7.0%、14.3%、-7.7%，同比增速分別為6.0%、11.8%、-9.8%。其中，一線城市同比增幅較上周擴(kuò)大了2.6個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比增速較上周擴(kuò)大了15.1個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比降幅較上周擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積環(huán)比上漲，同比下降；去化周期同環(huán)比均上漲。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為11254萬(wàn)平，環(huán)比增速為0.3%，同比增速為-14.7%；去化周期為19.0個(gè)月，環(huán)比上升0.6個(gè)月，同比上升1.1個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為19.2、15.9、69.4個(gè)月，一、三四線城市環(huán)比分別上升0.9、6.8個(gè)月、二線城市環(huán)比下降0.05個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別上升1.4、0.1、5.0個(gè)月。
土地市場(chǎng)同環(huán)比均量跌價(jià)漲；溢價(jià)率環(huán)比上漲，同比下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為760.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降51.6%，同比下降40.5%；成交土地總價(jià)為199.4億元，環(huán)比下降20.4%，同比下降7.4%；樓面均價(jià)為2621.8元/平，環(huán)比上升64.5%，同比上升55.7%；土地溢價(jià)率為2.1%，環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均上漲。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為147.4億元，環(huán)比上升35.9%，同比上升25.6%（前值：12.9%）?？們斶€量為151.4億元，環(huán)比上升34.6%，同比下降1.3%（前值：7.9%）；凈融資額為-4.0億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為0.5%，較上周下降3.4pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為-3.7%，較上周下降5.2pct。房地產(chǎn)板塊PE為27.05X，較上周上升0.20X。
政策
本周，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”，釋放了積極信號(hào)，進(jìn)一步明確了“止跌回穩(wěn)”仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)政策目標(biāo)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，此外，今年以來中央已經(jīng)多次明確了城市更新的重要性，“城市更新”已經(jīng)成為行業(yè)主線任務(wù)，配套政策有望加速落地。
投資建議：
二季度以來房地產(chǎn)銷售與投資等基本面數(shù)據(jù)均明顯走弱，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”仍是當(dāng)前行業(yè)的主要目標(biāo)。此外，“高質(zhì)量開展城市更新”已經(jīng)成為行業(yè)主線任務(wù)，配套政策有望加速落地，各地也將加速出臺(tái)城市更新相關(guān)行動(dòng)方案。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動(dòng)性安全、重倉(cāng)高能級(jí)城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)、城投控股。3）經(jīng)營(yíng)或策略上有增量或變化的房企：新城控股、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。4）受益于二手房市場(chǎng)持續(xù)量?jī)r(jià)修復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：貝殼-W、我愛我家。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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