>> 廣發(fā)證券-廣發(fā)宏觀：地產(chǎn)政策、“滬六條”與宏觀經(jīng)濟(jì)-250826
| 上傳日期： |
2025/8/26 |
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pdf 共6頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
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作者： |
郭磊,王丹 |
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8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，具體內(nèi)容包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。
從投入產(chǎn)出表看，中國經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2024年舊經(jīng)濟(jì)典型代表的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈占GDP比重已經(jīng)降至14%左右，低于“三新經(jīng)濟(jì)”增加值占比的18%。但地產(chǎn)的“止跌回穩(wěn)”對經(jīng)濟(jì)的短期影響仍然不容忽視。
2024年表征中國經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的“三新”經(jīng)濟(jì)增加值規(guī)模為24.3萬億元，占GDP比重18.01%，2016年為15.3%；我們以《2020年全國投入產(chǎn)出表》估算，2020年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈（房地產(chǎn)業(yè)、房屋建筑、建筑安裝三大行業(yè)及拉動(dòng)的其他行業(yè)中間投入）占名義GDP比重為26.2%，以商品房銷售面積和地產(chǎn)投資同比相較于名義GDP同比增速推算2021-2024年占比，估算顯示2024年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈占GDP比重降至14.1%左右。（詳見報(bào)告《關(guān)于優(yōu)化供需比路徑的深層探討》）
回顧“924”政策以來的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，政策優(yōu)化帶動(dòng)了兩個(gè)季度左右的地產(chǎn)需求的集中釋放，主要集中在2024年10月至2025年3月；2025年4月開始銷售、投資、價(jià)格指標(biāo)再度出現(xiàn)調(diào)整。這一地產(chǎn)需求的“修復(fù)脈沖-回調(diào)脈沖”在節(jié)奏上與制造業(yè)PMI、實(shí)際GDP一致。
商品房銷售面積方面，在2023年6月至2024年9月，商品房銷售面積當(dāng)月同比降幅在10%-23%之間波動(dòng)；2024年10-12月，同比增速明顯改善，當(dāng)月同比分別為-1.8%、2.7%、-0.6%；2025年1-2月同比-5.1%，2025年3-7月當(dāng)月同比分別為-1.0%、-2.1%、-3.3%、-5.4%、-8.0%。
70大中城市新建商品房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比看，2024年8-9月環(huán)比降幅為0.7%，10月收窄至-0.5%，11月進(jìn)一步收窄至-0.2%，2024年12月至2025年4月，環(huán)比降幅均為0.1%；5-7月環(huán)比降幅小幅擴(kuò)大至0.2%至0.3%。
70大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢類似，2024年10月至2025年3月，環(huán)比降幅明顯收窄；2025年4月開始，環(huán)比降幅再度擴(kuò)大。
地產(chǎn)投資方面，“924”以來至2025年6月，地產(chǎn)投資當(dāng)月同比在-14%至-9%之間波動(dòng)，未出現(xiàn)明顯改善趨勢；2025年7月，地產(chǎn)投資當(dāng)月同比為-17.2%，降幅有所走擴(kuò)。
從制造業(yè)PMI看，2024年8-9月PMI分別為49.1和49.8；2024年10月至2025年3月，制造業(yè)PMI持續(xù)運(yùn)行在50以上的景氣擴(kuò)張區(qū)間（除1月春節(jié)月份以外）；2025年4-7月再度回落至榮枯線下方。
實(shí)際GDP同比方面，2024年2-3季度分別為4.7%和4.6%；2024年四季度至2025年一季度回升至5%以上，均為5.4%，二季度同比回落至5.2%。
7月底政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)靈活性預(yù)見性”，國務(wù)院第九次全體會(huì)議進(jìn)一步明確“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”，我們理解“采取有力措施”是在新的邊際變化下對當(dāng)前階段地產(chǎn)政策的定調(diào)。8月8日北京市的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》是一個(gè)開始。
中共中央政治局7月30日召開會(huì)議，完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)靈活性預(yù)見性，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，有力促進(jìn)國內(nèi)國際雙循環(huán)，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)“十四五”圓滿收官。
8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，提出符合本市商品住房購買條件的居民家庭購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)，擴(kuò)大首套房公積金貸款支持范圍等政策。
8月18日，國務(wù)院第九次全體會(huì)議召開，會(huì)議提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”。
8月25日上海的“滬六條”是“采取有力措施”政策的繼續(xù)落地。上海市優(yōu)化地產(chǎn)政策具體內(nèi)容主要是四個(gè)方面：一是放松住房限購，即放開外環(huán)外購房套數(shù)限制；二是優(yōu)化公積金政策，主要是提高貸款額度和允許公積金“既提又貸”；三是住房貸款利率定價(jià)不再區(qū)分首套和二套住房；四是調(diào)整非本市戶籍居民家庭的房產(chǎn)稅政策，首套免征、二套即以上住房給予人均60平方米的免稅面積扣除。
調(diào)減住房限購政策：符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)；成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
優(yōu)化住房公積金政策：提高個(gè)人住房公積金貸款額度；支持提取住房公積金支付購房首付款；支持住房公積金“又提又貸”。
優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制：在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。
完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策：對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。
后續(xù)政策空間還有哪些可能的空間？一是本輪北京、上海相關(guān)地產(chǎn)政策優(yōu)化包括公積金用于首付、住房貸款利率定價(jià)不再區(qū)分首套和二套住房等均屬于住房金融政策領(lǐng)域，存在因城施策擴(kuò)
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