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9月5日，深圳跟進(jìn)放松限購(gòu)，整體力度較北京上海更大。對(duì)比新政前后變化，第一，新政后限購(gòu)范圍進(jìn)一步縮小，目前深圳執(zhí)行較嚴(yán)格的限購(gòu)政策區(qū)域僅剩下福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)的新安街道。第二，次核心區(qū)限購(gòu)政策進(jìn)一步寬松，包括羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)等滿足購(gòu)房條件則不限購(gòu)房套數(shù)；如不滿足購(gòu)房條件則限購(gòu)2套，這里相較此前北京、上海的外圍定向放松力度更大，不僅向不滿足購(gòu)房條件的人群放松限購(gòu)，同時(shí)放松了羅湖，且從購(gòu)房條件對(duì)比看，深圳也相對(duì)更寬松。第三，外圍部分區(qū)域全面取消限購(gòu)，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)不再審核購(gòu)房資格，也較北京、上海更進(jìn)一步。我們預(yù)計(jì)深圳本次新政的邊際效果或較北京、上海更明顯。具體深圳新政內(nèi)容，詳見(jiàn)本篇報(bào)告末尾表格。
　　行情回顧：本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-1.5%，落后滬深300指數(shù)0.67個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)排名第24名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為148.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.9%，同比下降11.2%，其中樣本一線城市的新房成交面積為45.3萬(wàn)方，環(huán)比+4.4%，同比+4.1%；樣本二線城市為70.9萬(wàn)方，環(huán)比-23.3%，同比11.0%；樣本三線城市為32.6萬(wàn)方，環(huán)比-28.0%，同比-26.6%。從今年累計(jì)36周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)6720.3萬(wàn)方，同比-2.4%。
　　二手房：本周14個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)171.9萬(wàn)方，環(huán)比下降7.8%，同比增長(zhǎng)13.0%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為74.9萬(wàn)方，環(huán)比-4.3%；樣本二線城市為74.7萬(wàn)方，環(huán)比-11.0%；樣本三線城市為22.3萬(wàn)方，環(huán)比-7.5%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為7225.8萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)16.5%。
　　信用債：本周（9.1-9.7）共發(fā)行房企信用債8只，環(huán)比減少3只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)86.90億元，環(huán)比增加25.45億元，總償還量99.3億元，環(huán)比減少4.98億元，凈融資額為-12.4億元，環(huán)比增加30.43億元。主體評(píng)級(jí)方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評(píng)級(jí)以AAA（66.6%）為主要構(gòu)成。債券類(lèi)型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)、一般公司債（42.6%、42.5%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以3-5年（50.5%）的債券為主。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過(guò)2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國(guó)央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來(lái)的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷(xiāo)售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見(jiàn)，一二線仍然更受益?；谝陨希覀冋J(rèn)為2025仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉(cāng)位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國(guó)企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。