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解析基本面，當(dāng)下市場(chǎng)的分化是行業(yè)再平衡走向新模式的必要路徑。在新房市場(chǎng)供需關(guān)系更健康的高線城市，高產(chǎn)品力“好房子”實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，市場(chǎng)表現(xiàn)為價(jià)漲量收聚焦高端改善需求；二手房市場(chǎng)價(jià)格回落后，租金收益率提升，為資產(chǎn)價(jià)格提供托舉力量。
　　挖掘市場(chǎng)端，我們認(rèn)為行業(yè)探底過程中，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)不應(yīng)忽視。在市場(chǎng)整體承壓的地產(chǎn)板塊，截至25年9月初仍有多只個(gè)股實(shí)現(xiàn)40%以上漲幅，我們認(rèn)為行業(yè)處于結(jié)構(gòu)分化、新老切換及總量改善拐點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍值得關(guān)注。
　　【報(bào)告亮點(diǎn)】
　　結(jié)合新房、二手房、土地、租房四級(jí)市場(chǎng)，我們圍繞價(jià)格這一核心議題討論市場(chǎng)分化的合理性與必要性，并對(duì)不同市場(chǎng)的發(fā)展方向、修復(fù)路徑開展討論，結(jié)合行業(yè)基本面、公司數(shù)據(jù)與市場(chǎng)表現(xiàn)，我們對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)提出五條主線并挖掘潛力標(biāo)的。
　　【主要邏輯】
　　1、理解分化的合理性，新房進(jìn)攻驅(qū)動(dòng)價(jià)格預(yù)期，二手房防守夯實(shí)估值基礎(chǔ)：25年新房二手房、城市間市場(chǎng)合理分化，應(yīng)理解新房在供需均衡、品質(zhì)提升、改善需求高溢價(jià)支付能力下具備漲價(jià)基礎(chǔ)，也應(yīng)接受二手房?jī)r(jià)回落，可促進(jìn)租金收益率提升，加速價(jià)格基礎(chǔ)夯實(shí)，同時(shí)有望加速收儲(chǔ)動(dòng)作。
　　2、政策方向依舊明確，預(yù)期博弈仍有空間：本輪政策博弈行情表現(xiàn)不及以往，主因基本面表現(xiàn)好于24年，強(qiáng)力政策尚待出臺(tái)；8月以來北上深先后落地寬松政策，“止跌回穩(wěn)”政策方向明確，關(guān)注基本面把握預(yù)期節(jié)奏。
　　3、結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)關(guān)注五條主線，重點(diǎn)推薦越秀地產(chǎn)：關(guān)注行業(yè)龍頭、產(chǎn)品溢價(jià)盈利提升、困境反轉(zhuǎn)、報(bào)表修復(fù)、規(guī)模再擴(kuò)張幾個(gè)方向均有優(yōu)質(zhì)標(biāo)的；重點(diǎn)推薦越秀地產(chǎn)，公司估值處于低位，業(yè)績(jī)利空已釋放，銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)，貨值結(jié)構(gòu)向一線城市改善需求靠攏，結(jié)算毛利率接近拐點(diǎn)，多因素均正向積極。
　　投資建議：分化是解決行業(yè)困境的有效途徑，對(duì)于核心優(yōu)質(zhì)新房及相關(guān)受益標(biāo)的我們認(rèn)為可保持樂觀態(tài)度，理性看待二手房市場(chǎng)承壓現(xiàn)狀，隨著二手房?jī)r(jià)回落，租金收益率或?qū)⒅鸩阶吒卟⒊蔀橘Y產(chǎn)價(jià)格的承托力量。關(guān)注投資邏輯：1）優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)面及盈利預(yù)期改善越秀地產(chǎn)；2）核心城市改善需求釋放，驅(qū)動(dòng)盈利提升，推薦聚焦核心區(qū)品質(zhì)類房企濱江集團(tuán)，建議關(guān)注綠城中國(guó)；3）推薦具備商業(yè)現(xiàn)金流估值修復(fù)民企新城控股、建議關(guān)注龍湖集團(tuán)；4）城中村及危舊改造主題，建議關(guān)注天健集團(tuán)、天地源、城建發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；政策推進(jìn)低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；測(cè)算假設(shè)偏差風(fēng)險(xiǎn)。