>> 渤海證券-固定收益專題報(bào)告-初看REITs的投資價(jià)值(系列三)：分紅視角-250925
| 上傳日期： |
2025/9/25 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
渤海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
王哲語，周喜，李濟(jì)安 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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REITs因其強(qiáng)制高分紅的特征獲得部分投資者青睞，本文梳理國內(nèi)REITs分紅的核心規(guī)則和主要特征，并探討高分紅對(duì)REITs市場的短期和長期影響。
REITs分紅的核心規(guī)則
目前REITs分紅要求將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，每年分紅不少于1次，其中，“可供分配金額”是在凈利潤基礎(chǔ)上調(diào)整得到的，更類似于項(xiàng)目的自由現(xiàn)金流。
根據(jù)底層資產(chǎn)性質(zhì)不同，各類REITs的收益率要求不同，其中，對(duì)于特許經(jīng)營權(quán)類、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；對(duì)于非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于3.8%。
REITs分紅有4個(gè)關(guān)鍵日期，以場內(nèi)份額為例，4個(gè)日期依次為分紅公告日（T-2日）→權(quán)益登記日（T日）→除息日（T+1日）→派息日（T+3至T+5日），其中，權(quán)益登記日收盤時(shí)仍持有份額的投資者可享受分紅。
REITs分紅的主要特征
分紅頻率方面，REITs每年實(shí)際分紅次數(shù)在1-5次不等，而且呈逐年增加趨勢，2024年平均分紅近3次，其中，倉儲(chǔ)物流、交通REITs的分紅次數(shù)相對(duì)較多。目前我國已上市的REITs累計(jì)分紅約300次。
派息率方面，REITs派息率以“單位分紅/基準(zhǔn)日單位凈值”計(jì)算，衡量底層資產(chǎn)實(shí)際的現(xiàn)金回報(bào)率，目前我國REITs的平均派息率是6%左右，高于滬深300和信用債票息，其中，特許經(jīng)營權(quán)類REITs和產(chǎn)權(quán)類REITs分別為10%和4%左右。REITs的平均派息率和分紅頻率之間大致呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，可以理解為現(xiàn)金回報(bào)具有“流動(dòng)性溢價(jià)”。
收益貢獻(xiàn)方面，REITs總收益率可拆分成資本利得和分紅兩大類，二者分別貢獻(xiàn)總收益率的2/3和1/3左右，其中，交通、生態(tài)環(huán)保等特許經(jīng)營權(quán)類REITs的分紅收益率及收益率貢獻(xiàn)均較高。
高分紅對(duì)REITs市場的影響
短期來看，高分紅資產(chǎn)容易帶動(dòng)“搶權(quán)行情”與“填權(quán)行情”，分別發(fā)生在除權(quán)前和除權(quán)后，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，（1）分紅公告次交易日可取得0.15%的收益，勝率約為50%，賠率約為1.66X。假設(shè)可以預(yù)判分紅公告日的具體日期，并在分紅公告日之前搶權(quán)，可獲得更高的收益。（2）除權(quán)后5個(gè)交易日內(nèi)，有16%的REITs可以實(shí)現(xiàn)100%填權(quán)，有26%的REITs能夠?qū)崿F(xiàn)部分填權(quán)；除權(quán)后60個(gè)交易日內(nèi)，填權(quán)的勝率約為52%，賠率約為1.24X。
長期來看，持續(xù)高分紅促進(jìn)底層資產(chǎn)形成良性現(xiàn)金流，能吸引長期穩(wěn)定的配置資金。
風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化超預(yù)期；REITs政策變化超預(yù)期。
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