>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：上海住宅新規(guī)發(fā)布，好房子政策繼續(xù)推進(jìn)-250928
| 上傳日期： |
2025/9/28 |
大小： |
1611KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一二手房成交周環(huán)比提升，成交推盤比下降。上周(9.20-9.26)34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交245.8萬平米，環(huán)比+17.2%，其中，一二線環(huán)比+15.4%，三四線環(huán)比+43.8%。9月(9.1-9.26)34城一手房成交同比+6.3%，較8月+21.7%。其中，一二線同比+9.6%，三四線同比-24.2%，分別較8月同期環(huán)比+21.3%和+28%。上周13城二手房合計(jì)成交114.8萬平米，環(huán)比+3.8%；9月累計(jì)成交同比+21.2%，較8月環(huán)比+10.3%。庫存方面，上周15城合計(jì)推盤148萬平米，合計(jì)成交95萬平米，對(duì)應(yīng)成交推盤比為0.64倍，最近三個(gè)月（25年6月-25年8月）分別為1.02倍、0.95倍和0.98倍。截至上周末（2025/9/26）15城合計(jì)住宅可售面積為9030.9萬平米，環(huán)比+0.6%。3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為24.8個(gè)月，環(huán)比+1.8個(gè)月。
主要政策新聞：房地產(chǎn)保交付效果顯著，多地跟進(jìn)落地優(yōu)惠政策。宏觀方面，國家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤在國新辦發(fā)布會(huì)表示，努力化解房地產(chǎn)和地方債風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)，已為“三大工程”供資超1.6萬億元，租賃住房貸款年均+52%，“白名單”項(xiàng)目貸款超7萬億元，支持近2000萬套住房建成交付；因城施策方面，上海市出臺(tái)新規(guī)，規(guī)范陽臺(tái)計(jì)容、外立面材質(zhì)等內(nèi)容，同時(shí)支持老舊小區(qū)適老化改造；東莞出臺(tái)購房補(bǔ)貼新政，購房交完契稅最高可得3萬元補(bǔ)貼，首套房和二套房住房公積金最高可貸150萬元；廣州發(fā)布提高土地利用效率實(shí)施方案，支持存量商辦改建租賃住房；公積金政策方面，太原居民購買配售型保障性住房可提取住房公積金。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：新城控股發(fā)行美元債和中票，保利發(fā)展發(fā)行公司債。融資擔(dān)保方面，大悅城為關(guān)聯(lián)方提供連帶擔(dān)保3.7億元；新城控股發(fā)行1.6億美元境外債和中票（9億元/5年/3.29%）；保利發(fā)展公告發(fā)行公司債預(yù)案（<150億元/<10年）。招商蛇口為多家全資子公司提供連帶擔(dān)保，共計(jì)13.6億元；旭輝集團(tuán)發(fā)行中票（12億元/5年/3.2%）。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.16%，滬深300指數(shù)上漲1.07%，相對(duì)收益為-1.22%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第11位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：張江高科、亞太實(shí)業(yè)、深振業(yè)A、上海臨港、合肥城建，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為香江控股、天房發(fā)展、電子城、萊茵體育、蘇寧環(huán)球。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌3.5%，滬深300指數(shù)上漲1.07%，相對(duì)收益為4.57%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為17.4/15.2倍；物管25/26PE均值分別13.9/12.5倍。
投資分析意見：看好好房子新賽道以及購物中心價(jià)值重估，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，我國廣義住房需求已經(jīng)見底，但量?jī)r(jià)并未如期進(jìn)入正向循環(huán)，預(yù)判房地產(chǎn)總量仍將繼續(xù)磨底，預(yù)計(jì)止跌回穩(wěn)政策也將進(jìn)一步推出；并預(yù)計(jì)核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已在底部拐點(diǎn)區(qū)域、并將領(lǐng)先筑底回升；同時(shí)好房子政策將開辟“新產(chǎn)品、新定價(jià)、新模式”的新發(fā)展賽道，將推動(dòng)好房子滲透率更低的核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善，同時(shí)也將助力布局核心城市并打造好房子的優(yōu)質(zhì)房企率先進(jìn)入底部拐點(diǎn)時(shí)刻，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評(píng)級(jí)，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠城中國、中國金茂、建發(fā)股份；2）低估值修復(fù)房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、華發(fā)股份，關(guān)注新城發(fā)展、大悅城、金地集團(tuán)；3）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；4）物業(yè)管理：綠城服務(wù)、華潤(rùn)萬象、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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