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2025年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額續(xù)創(chuàng)本輪周期最大跌幅，可能將持續(xù)影響經(jīng)濟(jì)，預(yù)計(jì)政策端或?qū)⒀永m(xù)積極定調(diào)。自2021年房地產(chǎn)市場進(jìn)入大周期調(diào)整以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資端口持續(xù)低迷，投資額從2022年4月轉(zhuǎn)負(fù)后，持續(xù)調(diào)整至今，2025年1-9月同比下滑13.9%，續(xù)創(chuàng)本輪周期最大跌幅；今年1-9月投資額相較2021年同期已經(jīng)下滑接近40%。而房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為固定資本形成總額的重要組成，對(duì)GDP有重要影響。在房地產(chǎn)開發(fā)投資加速下滑的背景下，可能將持續(xù)影響經(jīng)濟(jì)。具體來看：新開工受當(dāng)前低迷的銷售與融資環(huán)境、前期拿地?cái)?shù)量少、城投拿地開工率偏低等因素影響?？⒐な芊科筚Y金面、保交樓相關(guān)資金投放影響。施工主要跟隨地產(chǎn)銷售回落趨勢，施工面積最終會(huì)匹配銷售面積規(guī)模。我們認(rèn)為政策方面仍有待加力提振市場各方信心，預(yù)計(jì)在10月大會(huì)、年底中央會(huì)議中，房地產(chǎn)相關(guān)頂層設(shè)計(jì)或?qū)⒀永m(xù)積極定調(diào)。
　　投資：1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為67706億元，同比減少13.9%，較前值降低1.0pct；住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)開發(fā)投資額分別為52046、2564和4806億元，同比分別為-12.9%、-19.1%和-10.4%。
　　新開工：1-9月份，全國累計(jì)新開工面積為45399萬方，同比減少18.9%，較前值提高0.6pct，住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)新開工面積分別為33273、1122和2950萬方，同比分別為-18.3%、-22.3%和-20.5%。
　　竣工：1-9月份，全國累計(jì)竣工面積為31129萬方，同比減少15.3%，較前值提高1.7pct。住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)竣工面積分別為22228、1100和2232萬方，同比分別為-17.1%、+16.5%和-14.6%。
　　施工：1-9月份，全國累計(jì)施工面積為648580萬方，同比減少9.4%，較前值降低0.1pct。
　　銷售：1-9月新房銷售金額累計(jì)同比-7.9%，面積同比-5.5%。1-9月份，全國商品房銷售金額為63040億元，同比減少7.9%，較前值降低0.6pct；商品房銷售面積為65835萬方，同比減少5.5%，較前值降低0.8pct。其中，1-9月份住宅累計(jì)銷售金額同比-7.6%，較前值變動(dòng)-0.6pct；住宅累計(jì)銷售面積同比-5.6%，較前值變動(dòng)-0.9pct。
　　資金：1-9月份，房企到位資金累計(jì)值為72299億元，同比減少8.4%，較前值降低0.4pct。房企各項(xiàng)資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比分別為-1.4%、-37.3%、-9.3%、-10.3%和-10.6%。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益?；谝陨?，我們認(rèn)為2025年下半年仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延