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三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)靚眼，持有物業(yè)出租率承壓，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　陸家嘴發(fā)布2025年三季報(bào)，公司三季度營(yíng)收利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)，毛利率水平有所下滑，持有物業(yè)出租率有所下行。受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度加快影響，我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2025-2027年歸母凈利潤(rùn)為17.4、18.9、20.5億元，對(duì)應(yīng)EPS為0.35、0.38、0.41元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為24.9、22.9、21.2倍，公司持有物業(yè)位置優(yōu)異，可售住宅資源充足，未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可期，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　三季度營(yíng)收利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有所下降
　　公司2025年1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入120.38億元，同比增長(zhǎng)74.23%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)10.62億元，同比增長(zhǎng)0.66%；實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)10.7億元，同比增長(zhǎng)2.41%。公司三季度單季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入54.40億元，同比增長(zhǎng)174.45%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.46億元，同比增長(zhǎng)45.17%；實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)2.41億元，同比增長(zhǎng)53.66%。公司三季度營(yíng)業(yè)收入同比大幅增長(zhǎng)主要系住宅項(xiàng)目川沙錦繡云瀾、世紀(jì)臻邸項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)；公司歸母凈利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)主要系金融業(yè)務(wù)利潤(rùn)較上年同期增加。2025年1-9月公司實(shí)現(xiàn)毛利率、凈利率分別為39.78%、11.73%，同比分別-16.96pct、-6.84pct。截至2025年三季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率70.03%，權(quán)益乘數(shù)3.34，流動(dòng)比率1.11，速動(dòng)比率0.33。
　　持有型物業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，出租率水平有所下滑
　　截至2025年三季度末，公司長(zhǎng)期持有物業(yè)總建筑面積394.66萬(wàn)平方米，成熟物業(yè)總建筑面積313.52萬(wàn)平方米，規(guī)模同比有所擴(kuò)大。分類別來(lái)看，甲級(jí)辦公樓上海平均出租率75%（2024年同期83%），天津平均出租率58%（2024年同期65%），同比有所下降；高品質(zhì)研發(fā)樓上海平均出租率85%（2024年同期86%）；主要商業(yè)物業(yè)上海平均出租率92%（2024年同期90%）；天津平均出租率88%（2024年同期76%）；租賃住宅物業(yè)平均出租率80%（2024年同期89%），酒店物業(yè)平均出租率72%（2024年同期76%）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、寫字樓租賃競(jìng)爭(zhēng)加劇、上海房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。