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市場成交：高基數(shù)增速全面承壓。新房市場，25年10月，46城商品住宅（房管局）成交面積同比-33.3%，降幅擴(kuò)大28pct，其中一線、二線、三四線分別同比-39.1%、-26.8%、-46.0%，表現(xiàn)相對較好的城市包括西安、武漢、桂林、泰州等。根據(jù)克而瑞，25年10月百強(qiáng)房企銷售金額同比-41%，央國企、民企分別同比-37%、-52%。二手房市場，25年10月11城二手房（房管局）成交面積同比-21.3%，80城（中介）成交同比-24.3%，72城來訪同比-8%，表現(xiàn)略好于成交，轉(zhuǎn)化率有所下行，表現(xiàn)相對較好的城市有合肥、濟(jì)南、東莞、江門、佛山等。
　　市場景氣度：10月二手房房價(jià)環(huán)比下降1.7%。25年10月二手房價(jià)格（貝殼）環(huán)比-1.7%，10月整體市場價(jià)格趨勢呈現(xiàn)前期快速下跌，后期震蕩走平的趨勢，降幅較9月持平，近5個(gè)月下跌8.7%，年初以來下跌13.0%，較23、24年同期加速下行。庫存方面，25年10月，重點(diǎn)10城新房短期庫存（房管局）環(huán)比-2.1%，去化周期小幅回落至15.3個(gè)月，二手房（貝殼）140城掛牌量環(huán)比持平，近3個(gè)月+0.7%。
　　政策：“十五五”推動(dòng)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。根據(jù)政府網(wǎng)站，“十五五”規(guī)劃對地產(chǎn)的定調(diào)為“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。對比十四五期間以“房住不炒”主線，十五五規(guī)劃在保民生基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)好房子、好服務(wù)，對于商品房市場從抑制轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)合理需求，同時(shí)限制性措施將逐步解除。
　　土地市場表現(xiàn)：10月出讓金同比-28%。根據(jù)中指院，25年10月600城商住用地出讓金2394億元，同比-27.8%，1-10月累計(jì)出讓金1.82萬億元，同比+0.6%。10月出讓金轉(zhuǎn)負(fù)，上海、蘇州、廣州出讓金前三，流拍率1.5%（25年月均15%），溢價(jià)率3.3%（25年新低）。企業(yè)層面，10月19家重點(diǎn)房企拿地金額522億元，拿地力度29%，較9月下降36pct，其中越秀拿地力度112%。累計(jì)來看，前10月拿地力度排名居前的為招商蛇口（71%）、中海集團(tuán)（61%）、建發(fā)股份（61%）、中國金茂（59%）、城建發(fā)展（55%）、華潤置地（50%）。
　　行情回顧及投資觀點(diǎn)。25年10月，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.37%，跑輸大盤2.4pct（相對滬深300）。10月主流開發(fā)、其他A股房企、物業(yè)管理、香港地產(chǎn)板塊分別-9.0%、-0.2%、-4.2%、-1.5%，主流房企中僅保利置業(yè)上漲，其他房企中漲幅較高的為ST中迪、合肥城建、盈新發(fā)展等“地產(chǎn)+X”轉(zhuǎn)型概念股。當(dāng)前16家主流A+H房企25年10月PB水平0.49x，處于17年以來的4.0%分位數(shù)，好房子+大地塊等因素，讓新房銷售的利潤率更有確定性，量變終將引發(fā)質(zhì)變，業(yè)績將逐步筑底回升，建議堅(jiān)定持有優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期；未來融資環(huán)境進(jìn)一步收緊；供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。