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核心結(jié)論
　　2025年初以來(lái)，公募REITs一級(jí)打新熱度高漲，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)突破歷史新高。然而近期REITs一二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)有所背離，新項(xiàng)目網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高企，但上市首日漲幅顯著收窄，甚至創(chuàng)下年內(nèi)新低。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生主要與以下三方面有關(guān)：
　　首先，二級(jí)市場(chǎng)整體行情回落，投資者情緒趨于謹(jǐn)慎。2025年下半年以來(lái)，REITs市場(chǎng)進(jìn)入震蕩下行通道，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯收斂，投資者對(duì)底層資產(chǎn)質(zhì)量的要求更為嚴(yán)苛，從而對(duì)新項(xiàng)目的上市首日漲幅形成壓制。
　　其次，在資產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期下，短期套利資金加速離場(chǎng)。2025年7月以來(lái)，新上市REITs項(xiàng)目的首日換手率持續(xù)高企，表明以博取短期價(jià)差為目的的資金參與度較高，這些資金傾向于在上市首日集中賣出、兌現(xiàn)收益，從而給二級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)明顯的資金流出壓力。
　　此外，詢價(jià)上下限范圍擴(kuò)大，而新項(xiàng)目發(fā)行定價(jià)多接近詢價(jià)區(qū)間上限，使得一二級(jí)估值差收窄，從而擠壓了二級(jí)市場(chǎng)的盈利空間。2025年6月，詢價(jià)上限在監(jiān)管指導(dǎo)下被提高至25%。與此同時(shí)，今年以來(lái)新發(fā)REITs認(rèn)購(gòu)價(jià)格多處于詢價(jià)區(qū)間的90%以上，進(jìn)一步侵蝕打新收益。
　　總結(jié)來(lái)看，近期REITs市場(chǎng)出現(xiàn)的一二級(jí)背離現(xiàn)象，是資產(chǎn)質(zhì)量、市場(chǎng)情緒、資金行為和定價(jià)機(jī)制等多方面因素共同作用下的結(jié)果。隨著打新收益的不斷收斂，市場(chǎng)將逐漸回歸于理性，從“短期套利”轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L(zhǎng)期配置”。未來(lái)投資者需謹(jǐn)慎參與一級(jí)打新，更多關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量情況。在資產(chǎn)選擇方面，已上市資產(chǎn)類型中水利、供熱項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性更高，而新資產(chǎn)類型上市時(shí)市場(chǎng)往往會(huì)給予一定的估值溢價(jià)，后續(xù)可重點(diǎn)關(guān)注港口（區(qū)域壟斷性）、文旅類資產(chǎn)（稀缺性）。
　　信用債市場(chǎng)回顧：上周（2025/11/03-11/07）信用債收益率表現(xiàn)不一，普信債整體優(yōu)于銀行二永債。5年期各評(píng)級(jí)普信債收益率下行幅度在4-6bp左右，7年期為2-4bp，而銀行二永債收益率多上行。
　　理財(cái)規(guī)模跟蹤：理財(cái)規(guī)模環(huán)比微升，破凈率下降。上周全口徑理財(cái)規(guī)模升至31.59萬(wàn)億元，環(huán)比增加25.23億元。全部銀行理財(cái)和理財(cái)子破凈率分別降至0.46%和0.23%。
　　一級(jí)市場(chǎng)：上周信用債發(fā)行規(guī)模和凈融資規(guī)模同環(huán)比均增加，信用債取消發(fā)行數(shù)量環(huán)比下降，發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升。
　　二級(jí)市場(chǎng)：上周城投債、產(chǎn)業(yè)債利差全線收窄，銀行二永債利差多收窄，長(zhǎng)端及超長(zhǎng)端表現(xiàn)更優(yōu)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不同產(chǎn)生偏誤、數(shù)據(jù)或存在遺漏、超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生。