>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(2025年第45周)：萬科與深鐵簽署220億借款框架協(xié)議，新房二手房成交同比降幅較大-251111
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板塊行情：第45周（11月3日-11月7日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.2%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第24。
政策要聞：地方層面：1）岳陽：11月3日，湖南省岳陽市平江縣出臺《全面推行現(xiàn)房銷售和“好房子”規(guī)劃建設(shè)的若干措施（試行）》，對在新出讓土地上新建的商品房項目，竣工驗收之后才能啟動商品房銷售。平江縣成為湖南首個全面推行現(xiàn)房銷售的縣城，房地產(chǎn)銷售市場全面進(jìn)入“現(xiàn)房時代”。2）廣州：11月6日，廣州市智能建造與工業(yè)化建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作專班辦公室出臺《廣州市大力發(fā)展智能建造與工業(yè)化建筑加快推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實施意見》。提出到2030年智能建造與工業(yè)化建筑產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破5000億元。自2026年起，全市出讓居住用地100%實施裝配式建筑，商業(yè)和工業(yè)用地應(yīng)用盡用，并逐步提高模塊化建筑在新建安置房和商品房中的比例，推動智能建造技術(shù)廣泛應(yīng)用。3）福州：11月7日，福州市住建局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》，并與市不動產(chǎn)登記和交易中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價和分類管理的通知》，兩項樓市新政即日起施行，有效期5年。
公司動態(tài)：1）萬科：11月2日，萬科發(fā)布公告，與第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司簽署《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，深鐵集團(tuán)將向萬科提供總額不超過220億元人民幣的股東借款額度，借款期限不超過3年。萬科將為借款提供相應(yīng)的資產(chǎn)抵/質(zhì)押擔(dān)保。借款將專項用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本息。截至公告日，深鐵集團(tuán)已提供的無抵/質(zhì)押擔(dān)保借款實際提款金額為197.1億元。2）綠城中國：11月6日，綠城中國以總價85800萬元競得浙江金華義烏市稠城街道1宗商住地，樓面價18595元/㎡，溢價率達(dá)28.44%，出讓面積18456.27 ㎡，容積率2.0-2.5，建筑面積46140.675㎡，起價66800萬元，起始樓面價14477元/㎡。3）萬科：11月6日，萬科以底價3.21億元拿下兩江新區(qū)中央公園北側(cè)渝北區(qū)H04單元04街區(qū)001/01地塊，這是新兩江新區(qū)首宗成交宅地。該地塊為純居住用地，面積40畝。
銷售端：第45周新房成交環(huán)比減少31%，二手房成交環(huán)比減少6%。1）本周20城商品房成交面積159萬方，商品房日平均成交面積22.7萬方，環(huán)比減少31%，同比減少38%。2）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積8580萬方，累計同比減少11%。3）第45周11城二手房成交面積186萬方，日平均成交面積26.6萬方，環(huán)比減少6%，同比減少29%。4）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積8486萬方，同比增加7%。
投資策略：房地產(chǎn)市場三個問題仍需關(guān)注：1）新房需求中樞下滑；2）庫存尚未解決；3）土地財政對經(jīng)濟(jì)的拖累，對地產(chǎn)有負(fù)面影響，仍需更大力度政策緩解地產(chǎn)基本面下行壓力。上半年部分城市的階段性新房成交熱度來自供給驅(qū)動，可持續(xù)性可能不強(qiáng)，二手房價或?qū)⑹堑禺a(chǎn)見底的觀測指標(biāo)。精準(zhǔn)拿地是房企逐步擺脫歷史土儲包袱的前提，我們預(yù)計部分資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)定、拿地精準(zhǔn)度高的公司可以逐步從PB估值切換到PS估值。建議關(guān)注：1）具備好產(chǎn)品護(hù)城河房企，有望表現(xiàn)出較強(qiáng)alpha屬性；2）優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)公司的租金穩(wěn)定性；3）存量房中介業(yè)務(wù)方向。重點(diǎn)關(guān)注貝殼-W、綠城中國、太古地產(chǎn)、希慎興業(yè)、華潤置地、華潤萬象生活等。
風(fēng)險提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財政發(fā)力不足。
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