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發(fā)改委再提擴(kuò)圍擴(kuò)容，一級(jí)市場(chǎng)有所降溫。本周REITs市場(chǎng)回暖，交通、保障房領(lǐng)漲。政策層面，11月11日國(guó)家發(fā)改委投資司副司長(zhǎng)關(guān)鵬在新聞發(fā)布會(huì)中指出，發(fā)改委已累計(jì)向證監(jiān)會(huì)推薦105個(gè)REITs項(xiàng)目，其中83單已成功上市（含6單擴(kuò)募），考慮到今年至今共發(fā)行19單（含18單上市及1單待上市的安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT），募集規(guī)模388億元，疊加2單擴(kuò)募（26.7億元），合計(jì)規(guī)模達(dá)415億元，較2024年的29單、646億元有所下降，但整體維持月度1~2單的常態(tài)化發(fā)行節(jié)奏；此外，105個(gè)項(xiàng)目中仍有較多項(xiàng)目在證監(jiān)會(huì)/交易所審核階段，考慮到該審核周期約半年，因此明年REITs市場(chǎng)供給端仍有支撐。本周安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT完成募集，公眾認(rèn)購(gòu)熱度明顯回落，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)降至年內(nèi)最低，獲配比例大幅提升至5.8%。
　　截至2025/11/14，今年以來(lái)已成功發(fā)行19單（25Q1發(fā)行6單、25Q2發(fā)行4單、25Q3發(fā)行6單、10月發(fā)行2單、11月發(fā)行1單）；發(fā)行規(guī)模387.9億元、同比下降20.8%。本周共有1單首發(fā)公募REITs取得新進(jìn)展：華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT募集結(jié)束，網(wǎng)下/公眾有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為147/17倍。當(dāng)前審批流程中REITs：（1）首發(fā)：已申報(bào)8只，已問詢并反饋1只，通過(guò)審核1只，注冊(cè)生效待上市1只。（2）擴(kuò)募：已申報(bào)5只，已問詢并反饋3只，通過(guò)審核3只。
　　本周中證REITs全收益指數(shù)（932047.CSI）收于1050.45點(diǎn)，漲幅0.86%，跑贏滬深3001.94個(gè)百分點(diǎn)、跑贏中證紅利0.60個(gè)百分點(diǎn)。中證REITs全收益年初至今漲幅8.53%，跑輸滬深3009.09個(gè)百分點(diǎn)、跑贏中證紅利5.20個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)目屬性來(lái)看，本周產(chǎn)權(quán)類REITs上漲0.81%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs上漲1.11%。分資產(chǎn)類型來(lái)看，交通（+1.55%）、保障房（+1.50%）、消費(fèi)（+1.17%）、倉(cāng)儲(chǔ)物流（+0.85%）板塊表現(xiàn)占優(yōu)。分個(gè)券來(lái)看，本周共56只上漲、20只下跌，其中，中金山東高速REIT（+5.18%）、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT（+5.08%）、招商基金招商蛇口租賃住房REIT（+4.10%）位列前三，華泰南京建鄴REIT（-6.58%）、中金重慶兩江REIT（-5.21%）、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT（-2.34%）位列末三。
　　流動(dòng)性：產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs本周日均換手率0.59%/0.47%，較上周-1.53/+2.26BP，周內(nèi)成交量5.73/1.38億份，周環(huán)比-1.66%/+6.62%。數(shù)據(jù)中心板塊活躍度最高。
　　估值方面，從中債估值收益率來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs分別為3.85%/3.92%，倉(cāng)儲(chǔ)物流（5.45%）、交通（4.74%）、園區(qū)（4.64%）板塊位列前三。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：底層資產(chǎn)基本面不及預(yù)期，公募REITs相關(guān)支持政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。