>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：國務院支持民間投資項目發(fā)行REITs，央行明確完善房地產(chǎn)金融基礎性制度-251116
| 上傳日期： |
2025/11/16 |
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| 1048KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：新房、二手房成交環(huán)比回升，新房成交推盤比回升。上周(11.8-11.14)34個重點城市新房合計成交201萬平米，環(huán)比+11.9%，其中，一二線環(huán)比+12.6%，三四線環(huán)比+3.2%。11月(11.1-11.14)34城一手房成交同比-39%，較10月-12.5pct。其中，一二線同比-37.8%，三四線同比49.2%，分別較10月-13pct和-8.6pct。上周13城二手房合計成交123萬平米，環(huán)比+10.8%；11月累計成交同比-15%，較10月+6.9pct。庫存方面，上周15城合計推盤81萬平米，合計成交78萬平米，對應成交推盤比為0.96倍，最近三個月（25年8月-25年10月）分別為0.98倍、0.75倍和1.47倍。截至上周末（2025/11/14）15城合計住宅可售面積為8953.8萬平米，環(huán)比+0.03%。3個月移動平均去化月數(shù)為23.5個月，環(huán)比-0.23個月。
主要政策新聞：國務院支持民間投資項目發(fā)行REITs，央行明確完善房地產(chǎn)金融基礎性制度。宏觀方面，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步促進民間投資發(fā)展的若干措施》，積極支持更多符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)；央行發(fā)布Q3中國貨幣政策報告，明確完善房地產(chǎn)金融基礎性制度；因城施策方面，杭州市政府下屬安居集團發(fā)布通告，提出持續(xù)推進收購存量商品房用作保障性住房；公積金政策方面，鄭州市正式開通住房公積金個人住房貸款網(wǎng)上申請渠道；土地市場方面，保利發(fā)展以11.1億元競得成都青羊區(qū)宅地；蘇州3宗宅地以26.4億元成交。
公司動態(tài)跟蹤：華潤置地配售華潤萬象股份，濱江集團公告股東擬減持計劃。經(jīng)營數(shù)據(jù)方面：多家房企發(fā)布2025年1-10月經(jīng)營數(shù)據(jù)。10月單月銷售及同比：中國金茂120億元（+3%）；新城控股14.2億元（-45.8%）；旭輝控股11億元（-61%）；華潤置地152億元（-51%）；1-10月累計銷售及同比：中國金茂926.8億元（+24%）；新城控股164.7億元（-52.2%）；旭輝控股141.7億元（-51%）；華潤置地1696億元（-17%）；融資擔保方面：大悅城多家全資控股子公司擬分別申請貸款（42億元/1年）和（33億元/14年）；股份變動方面，華潤置地配售華潤萬象生活股份4950萬股，所得款項凈額約20.6億港元，配售后持有華潤萬象生活70.1%股份；濱江集團股東擬減持約9千萬股，占總股本2.88%。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均強于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.7%，滬深300指數(shù)下跌1.08%，相對收益為3.78%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第7位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：中國武夷、華夏幸福、冠城大通、奧園美谷、榮盛發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為亞太實業(yè)、深深房A、渝開發(fā)、沙河股份、深振業(yè)A。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲1.4%，滬深300指數(shù)下跌1.08%，相對收益為2.48%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH房企25/26PE均值分別為23.5/20.6倍；物管25/26PE均值分別14.2/12.8倍。
投資分析意見：看好好房子新賽道以及購物中心價值重估，維持“看好”評級。我們認為，我國房地產(chǎn)仍將繼續(xù)磨底，但核心城市止跌回穩(wěn)將更早到來。兩大發(fā)展機遇值得關注：一方面，好房子政策上升高度、大有可為，將推動房企由金融業(yè)轉向制造業(yè)，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，優(yōu)質商業(yè)企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異，恰遇我國正處貨幣寬松周期，消費類商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)有望重估。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）好房子房企：建發(fā)國際、濱江集團、中國金茂、綠城中國；2）商業(yè)地產(chǎn)：華潤置地、新城控股、嘉里建設、龍湖集團、關注太古地產(chǎn)、新城發(fā)展；3）低估值修復房企：建發(fā)股份、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)；5）二手房中介：貝殼-W，關注我愛我家。
風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期
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