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2025年12月1日，國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（下簡稱“991號文”）。該文件進(jìn)一步拓寬了REITs可發(fā)行行業(yè)范圍，新增商業(yè)辦公設(shè)施、四星級以上酒店、體育場館項(xiàng)目以及城市更新項(xiàng)目。其中酒店、辦公用房在原政策（發(fā)改委1014號文）中僅能作為園區(qū)和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施不可分割的附屬設(shè)施一并發(fā)行，此次政策可使酒店、辦公用房獨(dú)立發(fā)行，激活廣闊的酒店商辦存量市場，同時(shí)也為REITs市場規(guī)模擴(kuò)張注入新的動(dòng)力。
　　全國重點(diǎn)城市甲級寫字樓情況：供給速度快于需求，出租率和租金下行。截止25年三季度，全國共有1436個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目總存量0.98億平方米，從20Q3的0.69億方開始計(jì)算CAGR為7.22%。供需來看，甲級寫字樓市場供給增加速度快于需求。自22Q2以來每個(gè)季度新增供應(yīng)均超過凈吸納量。25Q3單季度全國甲級寫字樓新增供應(yīng)109.11萬方，凈吸納量82.61萬方，也即單季度產(chǎn)生26.49萬方空置。歷史上空置最大的季度為25Q2，單季度產(chǎn)生144.52萬方空置。由于市場供應(yīng)持續(xù)超過需求，全國重點(diǎn)城市甲級寫字樓出租率不斷下滑。截止25Q3市場平均出租率為72.70%，環(huán)比持平，同比下降1.60pct，自最高點(diǎn)22Q1下降了5.90 pct。租金方面，由于出租率不斷下滑，業(yè)主普遍采取以價(jià)換量的策略，導(dǎo)致租金水平也有下滑，不過物管費(fèi)水平比較穩(wěn)定。25Q3全國重點(diǎn)城市甲級寫字樓有效租金為3.9元/平方米/天，環(huán)比下降2.50%，同比下降13.33%。物管費(fèi)為0.94元/平方米/天，環(huán)比下降0.35%，同比下降0.36%。
　　根據(jù)以上數(shù)據(jù)我們對甲級寫字樓存量規(guī)模進(jìn)行簡單測算，我們采用收益法測算物業(yè)價(jià)值，即預(yù)測物業(yè)產(chǎn)生的營運(yùn)凈收益（NOI），再根據(jù)市場平均的資本化率（NOI/資產(chǎn)評估價(jià)值）折算出存量寫字樓對應(yīng)的評估價(jià)值。收益方面，我們使用收入乘以NOIMargin的方式計(jì)算，收入則采用面積乘以出租率再乘以租金單價(jià)的方式測算。根據(jù)0.98億方的面積、72.70%的出租率和3.9元/平方米/天的租金單價(jià)可測得年收入為1018.94億元，按照70%的NOIMargin測得年NOI為713.26億元。根據(jù)戴德梁行對資本化率的調(diào)研得出，一線城市甲級寫字樓的資本化率介于4.5%-6.4%，我們?nèi)∑骄?.5%進(jìn)行測算得出全國重點(diǎn)城市甲級寫字樓的存量價(jià)值約為1.30萬億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示?；饍r(jià)格存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；基金管理人限于知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)或帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)；如政策發(fā)生變化，或?qū)е禄A(chǔ)設(shè)施收入降低的風(fēng)險(xiǎn)等。