>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(2025年第49周)：重慶發(fā)布“好房子”建設(shè)支持新政，萬科公布債務(wù)展期議案-251209
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板塊行情：第49周（12月1日-12月5日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.2%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第30。
政策要聞：地方層面：1）重慶：12月2日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布《重慶市支持“好房子”加快發(fā)展十條措施》及《好房子技術(shù)導(dǎo)則（商品住房）》，為房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供全周期技術(shù)指引。該通知指出，中心城區(qū)新供土地原則上用于建設(shè)“好房子”，并從設(shè)計、建材、智能、配套等多方面提升住房品質(zhì)。2）湖北：12月5日，中共湖北省委關(guān)于制定全省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議發(fā)布，其中提到，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。3）深圳：12月5日，深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布新版《深圳市住房公積金提取管理規(guī)定》。該通知指出，新規(guī)將于12月15日起施行，推出系列便民舉措。
公司動態(tài)：1）中國海外發(fā)展：12月2日，中海地產(chǎn)旗下湖南省中海城市廣場投資有限公司以5.43億元底價摘得長沙天心區(qū)金盆嶺街道[2025]長沙市055號宅地，成交樓面價約6550元/㎡，出讓面積2.76萬㎡，容積率≤3.0。2）保利發(fā)展：12月5日，保利發(fā)展以35億元成功摘得廣州市海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊，溢價率27.27%。拍賣信息顯示，該地塊起拍總價27.5億元，起拍樓面價1.92萬元/㎡ （未扣除配建）。用地性質(zhì)為二類居住用地兼容商業(yè)用地、中小學(xué)用地，出讓宗地面積4.22萬㎡，計算容積率建筑面積㎡14.35，容積率萬3.4。最終成交價為35億元，成交樓面價2.44萬元/㎡。3）萬科A：12月5日，萬科發(fā)布2022年度第四期中期票據(jù)持有人會議議案，該方案指出，本金兌付將展期12個月至2026年12月15日，未付利息同期支付且不計復(fù)利，展期期間票面利率保持3.00%，并計劃追加深圳地鐵等增信措施。同日，上海清算所公告萬科第五期中期票據(jù)（余額37億元）也將召開展期會議，定于12月22日審議相關(guān)事項。
銷售端：第49周新房成交環(huán)比減少20%，二手房成交環(huán)比減少4%。1）本周20城商品房成交面積204萬方，商品房日平均成交面積29.1萬方，環(huán)比減少20%，同比減少31%；2）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積9453萬方，累計同比減少14%。3）第49周11城二手房成交面積186萬方，日平均成交面積26.6萬方，環(huán)比減少4%，同比減少42%。4）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積9264萬方，同比增加3%。
投資策略：三個方向，尋找地產(chǎn)alpha。當(dāng)前房地產(chǎn)市場三個問題仍需關(guān)注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經(jīng)濟(jì)的拖累，對地產(chǎn)有負(fù)面影響，我們預(yù)計2026年房地產(chǎn)銷售量價或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對于開發(fā)類房企，我們認(rèn)為高拿地精準(zhǔn)度才能保障資產(chǎn)端收益率，進(jìn)而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應(yīng)本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進(jìn)溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關(guān)注綠城中國、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、越秀地產(chǎn)。2）對于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個方向是頭部購物中心，α屬性強(qiáng)，即使面臨消費下行也能保持租金穩(wěn)定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處于第一梯隊的太古地產(chǎn)，建議關(guān)注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業(yè)。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經(jīng)紀(jì)人強(qiáng)管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關(guān)注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。
風(fēng)險提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財政發(fā)力不足。
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