>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(2026年第3周)：首開集團發(fā)行7.5億私募債，1月至今11城二手房成交同比增長19%-260121
| 上傳日期： |
2026/1/22 |
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| 1262KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
單戈，許常捷，楊航 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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板塊行情：第3周（1月12日-1月16日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.5%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第30。
政策要聞：地方層面：1）湖南：1月12日，湖南省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推動2026年一季度經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)起步的若干舉措》。其中提出，加快服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2）銀川：1月13日，《銀川市關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（以下簡稱《措施》）正式施行，有效期至2027年12月31日。其中，措施明確對新出讓的商品住房用地實行動態(tài)調(diào)整機制，結(jié)合周邊商品房銷售價格聯(lián)動確定住宅用地評估價格，土地出讓金可分期繳納；并明確土地性質(zhì)變更。3）海南：1月16日，海南省住建廳等11部門聯(lián)合印發(fā)《海南省持續(xù)推進城市更新行動方案》，明確海南城市更新行動的兩階段目標。到2027年底，城市更新行動將取得初步成效，力爭打造20個城市更新重點片區(qū)樣板、5個以上活力街區(qū)。到2030年，城市更新工作機制、支持政策等將更加完善，可持續(xù)城市更新模式和政策法規(guī)基本形成，同時實現(xiàn)城市歷史文化遺產(chǎn)有效保護，打造具有地域特色的海南城市樣板。海南此前深化“多規(guī)合一”改革，優(yōu)化國土空間格局，已為城市更新奠定空間基礎(chǔ)。
公司動態(tài)：1）華潤置地：1月13日，華潤置地披露2025年12月拿地消息。據(jù)披露，華潤置地于當月在武漢、濟南、深圳、大連收購了4幅地塊，總樓面面積約42.86萬平方米，權(quán)益對價約為人民幣34.0億元。其中，華潤置地在武漢拿下東湖高新區(qū)荷葉山住宅項目，樓面面積12.43萬平方米，權(quán)益對價8.95億元；在濟南拿下歷下區(qū)濼邑路西住宅項目，樓面面積5.46萬平方米，權(quán)益對價11.08億元；在深圳拿下羅湖區(qū)湖貝商住項目A9地塊，樓面面積11.41萬平方米，權(quán)益對價1.83億元；在大連拿下高新區(qū)凌水03住宅項目，樓面面積13.59萬平方米，權(quán)益對價12.17億元。2）華潤置地：1月14日，華潤置地（山東）發(fā)展有限公司、青島青鐵智能科技有限公司聯(lián)合體以總價10.15億元、起始樓面價12562元/㎡底價拍得青島市市南區(qū)泰州路原百安居地塊（SN0501-23）。該地塊占地2.98萬㎡，規(guī)劃建面8.64萬㎡，其中出讓部分8.08萬㎡，商住比32:68，住宅約5.32萬㎡，商業(yè)2.76萬㎡，另劃撥教育用地3150 ㎡、體育用地2000 ㎡，容積率2.9。
銷售端：第3周新房日均成交環(huán)比減少1%，二手房日均成交環(huán)比減少1%。1）本周20城商品房成交面積151萬方，商品房日平均成交面積21.5萬方，環(huán)比減少1%，同比減少33%；2）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積583萬方，累計同比減少4%。3）第3周11城二手房成交面積210萬方，日平均成交面積29.9萬方，環(huán)比減少1%，同比減少10%。4）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積565萬方，同比增加19%。
投資策略：三個方向，尋找地產(chǎn)alpha。當前房地產(chǎn)市場三個問題仍需關(guān)注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經(jīng)濟的拖累，對地產(chǎn)有負面影響，我們預(yù)計2026年房地產(chǎn)銷售量價或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對于開發(fā)類房企，我們認為高拿地精準度才能保障資產(chǎn)端收益率，進而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應(yīng)本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關(guān)注綠城中國、濱江集團、建發(fā)國際集團、中國海外宏洋集團、華潤置地、越秀地產(chǎn)。2）對于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個方向是頭部購物中心，α屬性強，即使面臨消費下行也能保持租金穩(wěn)定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處于第一梯隊的太古地產(chǎn)，建議關(guān)注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業(yè)。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經(jīng)紀人強管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關(guān)注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。
風險提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財政發(fā)力不足。
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