>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)板塊及重點(diǎn)公司跟蹤報(bào)告：《求是》集中刊文，地產(chǎn)情緒迎曙光-260117
| 上傳日期： |
2026/1/18 |
大小： |
377KB |
| 格式： |
pdf 共2頁(yè) |
來(lái)源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南，韋勇強(qiáng) |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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一、近期《求是》集中刊文聚焦房地產(chǎn)和城市更新，改善和穩(wěn)定樓市預(yù)期。
1）1月2日，《求是》雜志刊文《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，提出“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性…加強(qiáng)預(yù)期管理對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特殊重要性”, “政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)”。
2）1月15日，《求是》雜志刊發(fā)習(xí)近平總書記《在中央城市工作會(huì)議上的講話》，提出“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，“以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線……大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升”。同日另一刊文《現(xiàn)代化人民城市怎么建》提出“實(shí)施存量更新、激活存量資源潛力將成為帶動(dòng)增量投資、拓寬收入來(lái)源、提升資產(chǎn)價(jià)值的重要途徑，不僅為進(jìn)一步拉動(dòng)內(nèi)需提供重要支撐，也必將為城市高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)能”。
3）1月16日，《求是》雜志刊文《高質(zhì)量推進(jìn)城市更新》，提出“城市更新是穩(wěn)投資、促消費(fèi)的關(guān)鍵載體”，“十五五”期間，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠房改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造等城市更新重點(diǎn)任務(wù)，將帶動(dòng)數(shù)十萬(wàn)億元的投資和消費(fèi)。同日另一刊文《以人民城市理念引領(lǐng)現(xiàn)代化城市建設(shè)》提出要在區(qū)域統(tǒng)籌、人居環(huán)境、文化保護(hù)、共建共治等關(guān)鍵層面扎實(shí)推進(jìn)人民城市理念在現(xiàn)代化城市建設(shè)中落地見(jiàn)效。
二、保障房再貸款利率下調(diào)至1.25%，商業(yè)用房首付降至30%。
1月15日，央行宣布下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。各類再貸款一年期利率從1.5%下調(diào)到1.25%，其他期限檔次利率同步調(diào)整；這意味著2024年5月央行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款利率降至1.25%，進(jìn)一步支持地方國(guó)企收購(gòu)存量商品房用于保障性住房；此外，央行會(huì)同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。
三、樓市分化加深，高能級(jí)核心城市、品質(zhì)龍頭房企銷售表現(xiàn)較好。
從城市銷售來(lái)看，2025年光大核心30城商品住宅成交金額3.12萬(wàn)億元，同比-18.7%；其中北上廣深杭蓉成交金額1.67萬(wàn)億元，同比-15.7%；銷售價(jià)格方面，核心30城商品住宅成交均價(jià)為24,723元/㎡，同比+0.7%；其中，北上廣深杭蓉成交均價(jià)42,196元/㎡，同比+2.6%。從房企表現(xiàn)來(lái)看，具有品牌優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品美譽(yù)度的龍頭房企2025年權(quán)益銷售額表現(xiàn)較好：中國(guó)金茂783億元（同比+15.5%）、綠地控股635億元（同比+9.0%）、越秀地產(chǎn)649億元（同比-5.5%）、華潤(rùn)置地1593億元（同比-11.5%）、招商蛇口1323億元（同比-12.2%）。
投資建議：2026開(kāi)年《求是》刊文，明確改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，隨著前期一攬子房地產(chǎn)政策的持續(xù)落地，地方政府樓市調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深。部分高能級(jí)城市有望獲益于城市更新，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型和內(nèi)涵式發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”；隨著供給側(cè)逐步出清，部分信用優(yōu)勢(shì)明顯的龍頭央國(guó)企地產(chǎn)將持續(xù)受益于競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，建立較高的“品牌優(yōu)勢(shì)護(hù)城河”，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的企穩(wěn)回升。投資建議關(guān)注三條主線：1）具備片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)能力，信用優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品美譽(yù)度高，在核心城市銷售排名靠前的穩(wěn)健龍頭，推薦招商蛇口、中國(guó)金茂等。2）公募REIT積極推進(jìn)，存量資源豐富，具備運(yùn)營(yíng)品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力，推薦華潤(rùn)置地、上海臨港等。3）看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展空間，推薦招商積余、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)等。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)的政策寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)下行超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等。
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