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2025年政策利好不斷,國(guó)補(bǔ)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)及物流需求都產(chǎn)生了顯著的拉動(dòng)作用，而公募REITs擴(kuò)容也為商用物業(yè)投資帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。但商辦需求仍然趨于保守，辦公樓和倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施仍然面臨著短時(shí)供應(yīng)放量的問(wèn)題，業(yè)主對(duì)于租戶(hù)的爭(zhēng)奪白熱化，租賃條件越發(fā)寬松。具體而言，2025年辦公樓全年租金加速下跌,金融城快速成型;新興優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)及新商圈帶動(dòng)消費(fèi)熱點(diǎn)，年輕化潮流化是商場(chǎng)調(diào)改方向;倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求超預(yù)期，國(guó)內(nèi)電商需求回暖，跨境電商進(jìn)一步加碼佛山市場(chǎng);最后，商場(chǎng)投資成交表現(xiàn)亮眼，核心區(qū)位物業(yè)投資機(jī)會(huì)攀升，廣州投資市場(chǎng)有望回暖。
　　新商務(wù)區(qū)成型，租金顯著下調(diào)
　　2025年最后一個(gè)季度，廣州沒(méi)有新增優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目入市，全年總供應(yīng)量為55.1萬(wàn)平方米。供應(yīng)量低于預(yù)期，一方面是因?yàn)榻鹑诔强偛繕怯钭杂帽壤^高，推出市場(chǎng)出租的面積較預(yù)期少；另一方面，大部分總部樓宇搭建租賃團(tuán)隊(duì)需時(shí)，也導(dǎo)致了項(xiàng)目入市延期。
　　第四季度廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓凈吸納量環(huán)比小幅上升10.4%，主要受新興商務(wù)區(qū)辦公升級(jí)需求推動(dòng)，而核心商務(wù)區(qū)租戶(hù)仍在外流。廣州全年凈吸納量為20.3萬(wàn)平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共貢獻(xiàn)了23.1萬(wàn)平方米的凈吸納量，金融城2025全年凈吸納量更是同比增長(zhǎng)了21.5%。在新興商務(wù)區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，核心商務(wù)區(qū)凈吸納量為-9.9萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)的新低。2025年全市空置率同比上升了2.4個(gè)百分點(diǎn)至年末的21.2%。
　　第四季度新租成交中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積占比最高，達(dá)到35%，季內(nèi)錄得某游戲公司搬遷至金融城近17000平方米的成交。全年而言，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、消費(fèi)品、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、以及房地產(chǎn)和建筑業(yè)位列所有成交的前五位，與2024年一致。其中，得益于大宗搬遷成交，金融業(yè)占比提升顯著，同比提升五個(gè)百分點(diǎn)。在成交類(lèi)型上，2025年廣州辦公樓新租成交中搬遷成交占比最高，達(dá)到39%，其次是升級(jí)（29%）和擴(kuò)張（18%）。但各區(qū)域呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)：金融城新辦公樓成功吸引周邊園區(qū)租戶(hù)，從非優(yōu)質(zhì)升級(jí)到優(yōu)質(zhì)辦公樓的成交占比高達(dá)43%，相比之下，珠江新城升級(jí)成交占比僅為10%，而占比高達(dá)53%的普通搬遷成交才是珠江新城主導(dǎo)的交易類(lèi)型。
　　優(yōu)質(zhì)辦公樓租金第四季度環(huán)比下跌2.6%，年末報(bào)每月每平方米120.6元。全年租金同比下跌10.1%，創(chuàng)下自2010年以來(lái)優(yōu)質(zhì)辦公樓租金的最大年度跌幅。新興商務(wù)區(qū)樓宇面對(duì)同區(qū)集中供應(yīng)帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，采用積極的招商策略，靈活的租賃條款以實(shí)現(xiàn)快速去化：成熟商務(wù)區(qū)則面臨著總部企業(yè)外遷帶來(lái)的陣痛，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，愿意提供如裝修補(bǔ)貼或拎包入駐等增值服務(wù)。
　　展望2026年，廣州預(yù)計(jì)將有55.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，總量與2025年基本持平。但由于需求仍在逐步恢復(fù)中，預(yù)料新增供應(yīng)仍將給市場(chǎng)帶來(lái)壓力，包括核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)都將面對(duì)空置率上行的壓力，租金仍將繼續(xù)回調(diào)。