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核心觀點(diǎn)
　　我們不同于市場(chǎng)的見解：
　　我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策的數(shù)量不重要，重要的是政策的力度。目前看來，兩類政策會(huì)有作用：一是降息、貼息類影響購(gòu)房資金成本的政策；二是收儲(chǔ)、拆遷、以及救助負(fù)債的企業(yè)和居民主體等直接投放大量資金的政策?！肚笫恰沸履昕模岢稣咭淮谓o足，這個(gè)提法與我們的觀點(diǎn)不謀而合，有理由期待在2026年看到更有力度的政策組合。
　　具體事件評(píng)述：
　　《求是》開年刊文強(qiáng)調(diào)要改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，建議政策要一次性給足、做好供給管理等。我們認(rèn)為這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、新舊模式轉(zhuǎn)換至關(guān)重要。開年定調(diào)“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期”。文章強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的金融屬性、在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民財(cái)富中的重要地位，以及預(yù)期管理對(duì)穩(wěn)定房市的關(guān)鍵作用。在市場(chǎng)已持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間量?jī)r(jià)下行的背景下，文章刊發(fā)的時(shí)間點(diǎn)和內(nèi)容體現(xiàn)2026年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的迫切性。
　　政策邏輯轉(zhuǎn)型——從“漸進(jìn)調(diào)控”到“精準(zhǔn)發(fā)力、一次性到位”。文章中提出，要積極主動(dòng)作為，以更有力更精準(zhǔn)的舉措，持續(xù)改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，盡可能縮短調(diào)整時(shí)間，主要強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：保持政策力度、做好供給管理、加強(qiáng)信息和輿論引導(dǎo)。我們認(rèn)為其中政策端邏輯的轉(zhuǎn)變意義重大。此前房地產(chǎn)市場(chǎng)多次陷入“政策小幅加碼—市場(chǎng)短暫回暖—政策效果邊際減弱—市場(chǎng)再度低迷”的循環(huán)，“添油戰(zhàn)術(shù)”式的漸進(jìn)調(diào)控不僅未能有效修復(fù)市場(chǎng)信心，反而加劇了市場(chǎng)與政策的博弈。部分購(gòu)房者秉持“等等看”心態(tài)延遲入市，房企因政策不確定性不敢貿(mào)然加大投資，最終導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走弱?！肚笫恰反舜蚊鞔_否定“添油戰(zhàn)術(shù)”，傳遞出政策將從“漸進(jìn)試探”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)發(fā)力、一次性到位”的核心導(dǎo)向，顯著提升未來政策力度和效果的預(yù)期，有望促成政策深化與預(yù)期強(qiáng)化的良性互動(dòng)，有助于扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)信心，市場(chǎng)正向反饋持續(xù)性顯著提升。
　　周度跟蹤：
　　市場(chǎng)：第2周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深300指數(shù)。房地產(chǎn)指數(shù)（申萬）周度漲幅+4.7%，房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為+1.9%。
　　銷售：第2周新房銷量較第1周減少，二手房銷售較第1周增加。30城新房銷售成交面積117萬方，較第1周減少57%；從年初至今累計(jì)同比減少45%。18城二手房銷售1.6萬套，較第1周增加21%；從先出至今累計(jì)同比減少22%。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　《求是》定調(diào)房地產(chǎn)政策將更具精準(zhǔn)度與強(qiáng)力度，與我們的觀點(diǎn)不謀而合，預(yù)計(jì)2026年有機(jī)會(huì)出臺(tái)大力度的政策組合，建議重點(diǎn)關(guān)注今年相關(guān)政策出臺(tái)的節(jié)奏與力度。具體節(jié)奏觀察基本面走弱的程度，逆周期出臺(tái)。但我們建議左側(cè)布局。
　　我們認(rèn)為，以下三類標(biāo)的有望獲得超額收益：
　　1、優(yōu)質(zhì)開發(fā)商：歷史包袱輕、積極調(diào)倉(cāng)或已重倉(cāng)核心城市（銷售增長(zhǎng)預(yù)期高、項(xiàng)目利潤(rùn)率有望邊際向好）、減值計(jì)提較充分（利潤(rùn)侵蝕擔(dān)憂減輕）、涉及優(yōu)質(zhì)非房業(yè)務(wù)（第二增長(zhǎng)曲線想象空間）。
　　2、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：購(gòu)物中心行業(yè)具有馬太效應(yīng)，頭部商場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)放緩環(huán)境下依然能夠穩(wěn)健增長(zhǎng)。輕資產(chǎn)商管則兼具具備安全性+成長(zhǎng)性+紅利性。
　　3、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)：平臺(tái)化發(fā)展構(gòu)筑規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)，有較強(qiáng)的議價(jià)能力。政策兌現(xiàn)或市場(chǎng)復(fù)蘇，經(jīng)營(yíng)杠桿將帶來較大的業(yè)績(jī)向上彈性。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。