>> 華源證券-2026年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：寒夜破曉，曙光漸近-260113
| 上傳日期： |
2026/1/13 |
大小： |
1507KB |
| 格式： |
pdf 共53頁 |
來源： |
華源證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
鄧力，陳穎 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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現(xiàn)狀分析：當前中國房地產(chǎn)市場正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，整體特征表現(xiàn)為“量價齊跌、庫存及投資壓力仍存”。2025年，全國新房成交延續(xù)22年以來的調(diào)整趨勢，70城新房二手房價格同環(huán)比持續(xù)下跌，價格端仍在底部震蕩。庫存方面，新房和二手房庫存去化壓力仍在增加，其中新房庫存雖略有回落，但在成交持續(xù)偏弱的背景下，全國平均去化周期仍維持高位，庫存壓力依舊突出。投資端，房企整體延續(xù)謹慎態(tài)度，拿地意愿偏弱，新開工面積持續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅仍在擴大。
政策復盤：回顧2021年及之前的歷史周期，房地產(chǎn)需求走弱多由政策收緊引發(fā)，因此政策放松往往能迅速帶來成交與房價反彈，刺激效果明顯。但本輪周期中，2022-2024年多輪寬松政策均未帶來持續(xù)修復，核心原因或在于需求端已自然“見頂”：城鎮(zhèn)化率升至接近快速提升區(qū)間的上沿、人口增速轉(zhuǎn)負，新增需求放緩；同時居民與房企杠桿已處高位，信用擴張空間有限，導致政策刺激效果相對有限。這意味著本輪調(diào)整并非傳統(tǒng)“政策收緊-政策放松”周期，而是需求自然回落與資產(chǎn)負債表約束共同導致。展望未來，行業(yè)復蘇或需同時滿足政策進一步發(fā)力與需求自然筑底，政策方向或?qū)膫鹘y(tǒng)寬松轉(zhuǎn)向利率下行、房貸貼息、存量房收儲及城市更新等結(jié)構(gòu)性工具。
行業(yè)展望：我們認為，2026年，三大趨勢值得期待：1）房地產(chǎn)調(diào)整周期有望進入尾聲：參考全球68次房地產(chǎn)危機的歷史經(jīng)驗，樣本歷史平均跌幅35%，平均調(diào)整時間6年，當前我國實際房價調(diào)整的長度與深度均已相對充分。更重要的是，2006-2021年中國房地產(chǎn)的上行周期中實際房價漲幅與同期實際人均GDP增速基本匹配，顯示房地產(chǎn)價格上漲與經(jīng)濟擴張相協(xié)調(diào)，整體風險或低于普遍認知。2）“好房子”趨勢：當前房地產(chǎn)行業(yè)政策導向已完成從“住有所居”向“住有宜居”的根本性轉(zhuǎn)變。中央層面自2023年起高頻強調(diào)建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，政策推動和供需結(jié)構(gòu)的升級意味著后續(xù)高品質(zhì)住宅市場或?qū)⒂瓉磔^大的發(fā)展空間。3）香港樓市復蘇延續(xù)：考慮美聯(lián)儲降息周期、“供平過租”激發(fā)的剛性及投資需求釋放，以及人口回流提供的剛性需求等多重積極因素支撐，預計2026年香港一手私人住宅市場成交量與成交價格或?qū)⑦M一步回升。
風險提示：政策波動風險，行業(yè)基本面修復不及預期的風險，房企經(jīng)營與流動性風險，第三方數(shù)據(jù)偏差風險。
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