>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第2周周報(2026年1月3日-2026年1月9日)：新房、二手房成交同比降幅擴大；成都、沈陽等地持續(xù)優(yōu)化公積金政策-260113
| 上傳日期： |
2026/1/13 |
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| 3373KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐，許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴大；二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅擴大；新房庫存面積環(huán)比上升、同比下降；去化周期同環(huán)比均上升。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴大。40個城市新房成交面積158.7萬平，環(huán)比下降45.7%，同比下降35.6%，同比降幅較上周擴大16.6個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-56.1%、-50.4%、-4.0%，同比增速分別為-39.0%、-25.3%、-49.8%，一線城市同比增速較上周下降39.5個百分點，二、三四線城市同比降幅較上周分別擴大4.7、2.1個百分點。
二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅擴大。18個城市二手房成交面積175.5萬平，環(huán)比上升35.5%，同比下降21.6%，同比降幅較上周擴大7.0個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為9.7%、45.3%、48.4%，同比增速分別為-23.3%、-21.7%、-16.8%，一線城市同比降幅較上周收窄2.8個百分點，二、三四線城市同比降幅較上周分別擴大19.3、5.7個百分點。
新房庫存面積環(huán)比上升、同比下降；去化周期同環(huán)比均上升。12個城市新房庫存面積為11318萬平，環(huán)比增速為0.2%，同比增速為-8.6%；去化周期為16.3個月，環(huán)比上升0.5個月，同比上升4.4個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為17.6、12.6、66.1個月，環(huán)比分別上升0.5、0.4、0.5個月，同比分別上升4.6、3.3、34.2個月。
土地市場同環(huán)比均量價齊跌；溢價率同環(huán)比均下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建面1744.7萬平，環(huán)比下降60.3%，同比下降2.2%；成交總價321.9億元，環(huán)比下降71.2%，同比下降63.3%；樓面均價1844.7元/平，環(huán)比下降27.5%，同比下降62.4%；溢價率0.6%，環(huán)比下降7.9個百分點，同比下降4.6個百分點。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比上升、同比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量82.7億元，環(huán)比上升321.0%，同比下降27.7%（前值：-20.2%）?？們斶€量為141.0億元，環(huán)比上升514.0%，同比上升67.2%（前值：-45.1%）；凈融資額-58.3億元。
板塊相對收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為5.1%，較上周上升5.8pct，相對收益（相對滬深300）為2.3%，較上周上升2.4pct。房地產(chǎn)板塊PE為25.66X，較上周上升1.02X。
政策
各地持續(xù)優(yōu)化公積金政策。1）成都公積金購房代際互助政策延至今年底。成都明確購房提取代際互助政策延續(xù)至2026年12月31日，成都公積金繳存人在成都市行政區(qū)域內(nèi)新購住房，除本人及配偶可提取公積金外，其父母、子女也可在購房一年內(nèi)申請?zhí)崛∫淮巍?）沈陽自2026年1月起優(yōu)化5項公積金貸款政策：一、將24年11月實施的公積金貸款最低首付款比例15%的政策適用期限延長至26年12月31日。二、將25年7月實施的使用過2次及以上住房公積金貸款，結(jié)清后再貸款政策適用期限延長至26年12月31日。三、放寬靈活就業(yè)等群體“商轉(zhuǎn)公”貸款中原商貸已償還年限。四、“商轉(zhuǎn)公”貸款比例限額由房屋價格的60%提高到房屋價格的80%。五、放寬新市民、青年人住房貸款支持政策，將貸款限額提高到基礎(chǔ)上限1.3倍的政策適用范圍，由新房放寬到新房+二手房。
投資建議
當(dāng)前市場量價持續(xù)面臨下行壓力。我們認(rèn)為，從“十五五”規(guī)劃建議到中央經(jīng)濟工作會議對地產(chǎn)的表態(tài)都是要穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，推進制度完善。盡管當(dāng)前防范地產(chǎn)及相關(guān)風(fēng)險仍是首位，但房價的慣性下滑及不斷蔓延的看跌預(yù)期可能會倒逼政策盡快出臺。我們預(yù)計，今年一季度將會有適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，在新消費時代下，提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場景的商業(yè)地產(chǎn)公司，有望率先走出重圍。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注三條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：濱江集團、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團。3）積極探索新消費時代下的新場景建設(shè)和運營模式的商業(yè)地產(chǎn)公司：華潤萬象生活、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、大悅城、百聯(lián)股份。
風(fēng)險提示：
政策出臺不及預(yù)期；銷售與房價持續(xù)下行；市場信心修復(fù)不及預(yù)期。
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