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事件：商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%
　　國務(wù)院新聞辦公室1月15日舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹貨幣金融政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效。中國人民銀行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾表示，根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)需要，人民銀行將先行推出兩方面政策措施：一方面是下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，提高銀行重點(diǎn)領(lǐng)域信貸投放的積極性；另一方面是完善結(jié)構(gòu)性工具并加大支持力度，進(jìn)一步助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型優(yōu)化。包括會(huì)同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存。
　　降低首付比例，利于商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫
　　商業(yè)用房涵蓋寫字樓、購物廣場(chǎng)、酒店、商鋪、LOFT等，截至2025年11月，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.41億平米，辦公樓待售面積0.52億平米，庫存高企。近年較多城市已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)正常推動(dòng)商業(yè)用房去庫，包括存量商辦項(xiàng)目改建為租賃住房、支持樓宇兼容、臨時(shí)改變用途等，其中上海提出了“分區(qū)分類兼容”策略，支持存量商務(wù)樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向和人民群眾生產(chǎn)生活需求的功能業(yè)態(tài)；武漢對(duì)購買新建商辦類房屋的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助優(yōu)惠；長沙支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅。本次政策前首付比例為50%，本次降至30%，也有利于商辦類項(xiàng)目去化。
　　期待后續(xù)政策進(jìn)一步寬松
　　相對(duì)于住宅的按揭抵押貸款，商辦類房地產(chǎn)的貸款在首付比例（本次降至30% VS按揭15%）、利率（商辦類貸款最低為央行基準(zhǔn)利率1.1倍VS按揭LPR-45BPs）、貸款期限（商辦類最長10年VS按揭30年）上劣勢(shì)都很顯著；且商辦類房地產(chǎn)的稅費(fèi)成本較高。在當(dāng)前商辦市場(chǎng)空置率較高、租金持續(xù)下行的大背景下，單一降低首付比例效果預(yù)計(jì)有限，期待政策進(jìn)一步寬松。
　　投資建議
　　本次商業(yè)用房貸款最低首付比下調(diào)，降低了商辦資產(chǎn)購置初始資金壓力，或?qū)⒅苯哟碳げ糠钟袑?shí)際經(jīng)營需求或長期投資需求的買家入場(chǎng)。在商辦市場(chǎng)庫存高企、空置率上升、租金下行的背景下，此舉是中央層面首次對(duì)商辦市場(chǎng)進(jìn)行的全國性直接信貸支持。目前商辦類貸款在利率、期限等方面相比住宅仍處劣勢(shì)，單一政策效果預(yù)計(jì)有限，市場(chǎng)期待后續(xù)進(jìn)一步寬松。推薦標(biāo)的：（1）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（2）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。（2）政策放松不及預(yù)期