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中央強(qiáng)化民生保障與市場(chǎng)支持,地方精準(zhǔn)調(diào)控。2026年以來，中央密集出臺(tái)穩(wěn)樓市政策：1月14日將居民換購(gòu)住房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底，降低換房成本；1月15日下調(diào)商業(yè)用房貸款最低首付比例至30%并允許因城施策，助力商辦去庫存；1月16日延續(xù)公租房稅收優(yōu)惠至2027年底，支持保障房供給。地方層面，天津加強(qiáng)房?jī)r(jià)管控，咸寧推出購(gòu)房及裝修補(bǔ)貼、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等措施，共同穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、支持合理住房需求。
　　房地產(chǎn)相關(guān)板塊市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，A股房地產(chǎn)板塊跑輸大盤，H股內(nèi)房及物業(yè)板塊小幅承壓，后續(xù)或?qū)⑹苷哳A(yù)期與市場(chǎng)情緒交織影響。2026年1月12日-1月18日，A股市場(chǎng)方面，申萬房地產(chǎn)指數(shù)期間下跌3.52%，顯著跑輸同期下跌0.57%的滬深300指數(shù)，隨著中央延續(xù)換房個(gè)稅優(yōu)惠、下調(diào)商辦房首付比例等政策釋放的積極信號(hào)，市場(chǎng)后續(xù)或?qū)?duì)行業(yè)政策支持力度的預(yù)期有所強(qiáng)化。H股市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)偏弱，中華內(nèi)房股指數(shù)期間下跌1.15%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌0.74%，均跑輸上漲2.34%的恒生指數(shù)。一方面受港股整體市場(chǎng)流動(dòng)性邊際收緊影響，另一方面部分H股房企境外債務(wù)化解進(jìn)展不及預(yù)期，短期壓制板塊表現(xiàn)。截至1月16日，申萬房地產(chǎn)板塊市盈率為60.05倍，與滬深300指數(shù)14.89倍的市盈率差距基本維持穩(wěn)定，板塊估值仍處于相對(duì)高位，反映出市場(chǎng)對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期修復(fù)節(jié)奏仍存分歧。
　　重點(diǎn)14城新房網(wǎng)簽量環(huán)比小幅回升，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)“二線回暖、一線微降”的分化態(tài)勢(shì)，城市間表現(xiàn)差異顯著。2026W3,重點(diǎn)14城新房網(wǎng)簽合計(jì)9367套，環(huán)比增長(zhǎng)5.13%，市場(chǎng)活躍度略有提升但仍處平穩(wěn)區(qū)間。一線城市表現(xiàn)相對(duì)平淡，上海、北京、廣州、深圳四城合計(jì)網(wǎng)簽3468套，環(huán)比微降1.90%；其中北京逆勢(shì)增長(zhǎng)11.84%，上海、廣州、深圳則分別環(huán)比下降5.06%、2.39%、5.65%，主要受部分項(xiàng)目推盤節(jié)奏放緩影響。二線及其他重點(diǎn)城市成為市場(chǎng)主要支撐，10城合計(jì)網(wǎng)簽5899套，環(huán)比增長(zhǎng)9.75%，多城呈現(xiàn)顯著回暖：杭州表現(xiàn)最為突出，網(wǎng)簽1270套，環(huán)比翻倍增長(zhǎng)102.23%，或受益于新項(xiàng)目集中入市與購(gòu)房補(bǔ)貼政策落地；東莞緊隨其后，網(wǎng)簽212套，環(huán)比增長(zhǎng)45.21%；武漢也實(shí)現(xiàn)18.89%的環(huán)比增長(zhǎng)。不過仍有部分城市延續(xù)調(diào)整，青島、成都環(huán)比降幅分別達(dá)19.40%、18.50%，主要因前期高基數(shù)或項(xiàng)目去化節(jié)奏差異。
　　重點(diǎn)20城二手房成交延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，整體成交套數(shù)同環(huán)比雙增，市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步提升。2026W3，重點(diǎn)20城二手房合計(jì)成交43744套，環(huán)比增長(zhǎng)8.05%、同比增長(zhǎng)46.09%。一線城市表現(xiàn)亮眼，四城合計(jì)成交14035套，環(huán)比增長(zhǎng)9.02%、同比增長(zhǎng)50.56%：上海以6298成交量持續(xù)領(lǐng)跑，環(huán)比增長(zhǎng)11.04%、同比增長(zhǎng)58.80%，政策利好下改善需求釋放明顯；廣州成交2368套，環(huán)比增長(zhǎng)11.28%、同比增長(zhǎng)35.01%；北京成交4021套，環(huán)比增長(zhǎng)5.40%、同比增長(zhǎng)44.23%；深圳成交1348套，環(huán)比增長(zhǎng)7.07%、同比增長(zhǎng)65.60%，四城均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)環(huán)比增幅。
　　土地市場(chǎng)相對(duì)平淡，同環(huán)比均大幅下降。2026W3，百城住宅用地成交總價(jià)為25.38億元，環(huán)比下降82.05%，同比下降87.73%。
　　投資建議：聚焦“運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿+轉(zhuǎn)型先鋒”，持有型機(jī)會(huì)關(guān)注恒隆地產(chǎn)、新世界發(fā)展（高分紅、低波動(dòng)、抗周期）；轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)則重點(diǎn)關(guān)注首程控股（機(jī)器人、終端零售轉(zhuǎn)型，估值重估空間）
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、二手房?jī)r(jià)格跌幅超預(yù)期、房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵