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核心觀點(diǎn)
　　我們與市場(chǎng)不同的觀點(diǎn)：
　　1、近期部分城市成交出現(xiàn)回暖跡象，但我們認(rèn)為不能簡(jiǎn)單的將此認(rèn)定為市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)。我們認(rèn)為目前兩類政策會(huì)有作用：一是降息、貼息類影響購(gòu)房資金成本的政策；二是收儲(chǔ)、拆遷、以及救助負(fù)債的企業(yè)和居民主體等直接投放大量資金的政策。2026年重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)政策力度。
　　2、我們認(rèn)為放松“三道紅線”并非鼓勵(lì)房企融資解綁后大幅加杠桿加強(qiáng)投資強(qiáng)度，而是市場(chǎng)調(diào)整至一定階段的必然結(jié)果。
　　具體事件評(píng)述：
　　“三道紅線”淡出，這意味著其政策目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，行業(yè)已從“三高”模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，監(jiān)管重點(diǎn)從防范債務(wù)危機(jī)切換至穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
　　根據(jù)多家媒體報(bào)道，部分房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)，僅部分出險(xiǎn)房企需向總部所在城市的風(fēng)險(xiǎn)處置專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)?！叭兰t線”具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資，根據(jù)房企觸線情況實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。
　　我們認(rèn)為對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)來說，“三道紅線”實(shí)際意義已大幅減弱。對(duì)于受困于資金問題的房企來說，其融資渠道嚴(yán)重受限；對(duì)于財(cái)務(wù)安全度較高的國(guó)企開發(fā)商來說，雖然“三道紅線”的取消帶來一定的加杠桿空間，但鑒于新房市場(chǎng)銷售持續(xù)收縮、國(guó)資委對(duì)于國(guó)有房企的杠桿要求，以及其自身的財(cái)務(wù)紀(jì)律，短期內(nèi)大幅加杠桿可能性較低。
　　“三道紅線”的逐步淡出是市場(chǎng)調(diào)整至一定階段的必然結(jié)果，但在當(dāng)下時(shí)點(diǎn)相關(guān)報(bào)道繼續(xù)強(qiáng)化穩(wěn)預(yù)期信號(hào)。
　　市場(chǎng)：第5周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)。房地產(chǎn)指數(shù)（申萬）周度漲幅為2.2%，房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為-2.3%。
　　銷售：第5周新房銷量較第4周增加，二手房銷售較第4周略減。30城新房銷售成交面積141萬方，較第4周增加23%；從年初至今累計(jì)同比減少24%。18城二手房銷售1.7萬套，較第4周減少2%；從年初至今累計(jì)同比增加14%。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　2026開年穩(wěn)預(yù)期信號(hào)持續(xù)強(qiáng)化，預(yù)計(jì)年內(nèi)有機(jī)會(huì)出臺(tái)更大力度的政策組合，建議重點(diǎn)關(guān)注今年相關(guān)政策出臺(tái)的節(jié)奏與力度。具體節(jié)奏觀察基本面走弱的程度，逆周期出臺(tái)。但我們建議左側(cè)布局。
　　我們認(rèn)為，以下三類標(biāo)的有望獲得超額收益：
　　1、優(yōu)質(zhì)開發(fā)商：歷史包袱輕、積極調(diào)倉(cāng)或已重倉(cāng)核心城市（銷售增長(zhǎng)預(yù)期高、項(xiàng)目利潤(rùn)率有望邊際向好）、減值計(jì)提較充分（利潤(rùn)侵蝕擔(dān)憂減輕）、涉及優(yōu)質(zhì)非房業(yè)務(wù)（第二增長(zhǎng)曲線想象空間）。
　　2、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：購(gòu)物中心行業(yè)具有馬太效應(yīng)，頭部商場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)放緩環(huán)境下依然能夠穩(wěn)健增長(zhǎng)。輕資產(chǎn)商管則兼具具備安全性+成長(zhǎng)性+紅利性。
　　3、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)：平臺(tái)化發(fā)展構(gòu)筑規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)，有較強(qiáng)的議價(jià)能力。政策兌現(xiàn)或市場(chǎng)復(fù)蘇，經(jīng)營(yíng)杠桿將帶來較大的業(yè)績(jī)向上彈性。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。