>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：春節(jié)樓市走勢(shì)平穩(wěn)，重申關(guān)注香港地產(chǎn)-260225
| 上傳日期： |
2026/2/26 |
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| 901KB |
| 格式： |
pdf 共20頁(yè) |
來(lái)源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
吳胤翔，王仲堯 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點(diǎn)
與市場(chǎng)不同的觀點(diǎn)：
1.近期部分核心城市掛牌量下降、價(jià)格企穩(wěn)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于周期拐點(diǎn)的期待，但我們認(rèn)為仍需觀察。首先，改善城市樣本并不充裕，主要以上海、南京為代表，深圳等核心城市壓力仍大。其次，近期樓市改善有其特殊原因，以上海為例，今年春節(jié)較晚導(dǎo)致部分小陽(yáng)春需求前置，房?jī)r(jià)急跌半年、近期的政策寬松預(yù)期也促成了部分觀望需求入市，疊加供給端掛牌量的下降，最終促成了樓市企穩(wěn)。需要指出的是，上海去年四季度以來(lái)的掛牌量下行是價(jià)格急跌后成交量上行，部分房東接受不了過(guò)低的價(jià)格而撤牌，新增掛牌量小于撤牌+成交量所致。而近期掛牌量的下滑則有季節(jié)性原因，每年臨近春節(jié)和春節(jié)假期掛牌量都會(huì)有所下滑，預(yù)計(jì)春節(jié)后將有所回升。此外，今年上海還將迎來(lái)首次限售房的大規(guī)模集中解禁，屆時(shí)將對(duì)市場(chǎng)形成沖擊。我們認(rèn)為5月是非常重要的樓市真實(shí)景氣度觀測(cè)節(jié)點(diǎn)。
2.年初以來(lái)《求是》等官媒的發(fā)文引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于政策轉(zhuǎn)向和新一輪大規(guī)模房地產(chǎn)救市政策的期待，但我們認(rèn)為政府對(duì)房地產(chǎn)的政策思路并無(wú)實(shí)質(zhì)變化。根據(jù)我們對(duì)過(guò)往政策思路的理解結(jié)合近期的解讀，政策總體方向依舊是防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、去金融化，對(duì)出險(xiǎn)房企的處置原則依舊是市場(chǎng)化、法制化。《求是》雖然肯定了房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性，但并不意味著要強(qiáng)化金融屬性。從資管新規(guī)到三道紅線再到貸款集中度管理，政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)去金融化的決心是持續(xù)和深刻的。盡管思路未變，由于去年下半年核心城市景氣度加速下跌，今年樓市逆周期調(diào)節(jié)力度邊際趨強(qiáng)亦是確定的。我們判斷，下一階段可能的政策中心或?qū)@以城市更新為重心的三大工程展開(kāi)，結(jié)合部分高能級(jí)城市購(gòu)房門(mén)檻的進(jìn)一步松動(dòng)，如社保年限寬松以及落戶資格寬松等，但市場(chǎng)期待的深度降息、大規(guī)模收儲(chǔ)等政策我們判斷仍有較大落地難度。
重點(diǎn)事件點(diǎn)評(píng)：
春節(jié)假期港資房企股持續(xù)走強(qiáng)。受益于香港樓市基本面觸底改善，港資房企股票去年以來(lái)持續(xù)走強(qiáng)。香港樓市成交量于2024年初見(jiàn)底，房?jī)r(jià)于2025年初見(jiàn)底，目前已走出量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)。我們認(rèn)為，香港樓市的企穩(wěn)修復(fù)是確定性的觸底改善，而非下跌趨勢(shì)中的中繼反彈。我們認(rèn)為香港樓市止跌回穩(wěn)的核心原因是量?jī)r(jià)深度調(diào)整后的自然修復(fù)（量-42%，價(jià)-65%）以及租金回報(bào)率跑贏房貸利率，此外樓市限制政策寬松、人口流入、港股財(cái)富效應(yīng)亦提供了支撐因素。建議大家持續(xù)關(guān)注港資地產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的。
周度跟蹤：
1.二手房：春節(jié)假期全國(guó)掛牌價(jià)周環(huán)比兩連漲但幅度較弱，修復(fù)面有所擴(kuò)大。全國(guó)85城掛牌價(jià)自2026年2月8日觸底后反彈0.1%，假期掛牌價(jià)雖周環(huán)比兩連漲但幅度有限，本周我們重點(diǎn)觀測(cè)的50個(gè)樣本中，觸底反彈的城市數(shù)量由18個(gè)增加至41個(gè)；在整體掛牌價(jià)觸底反彈的同時(shí)，掛牌量春節(jié)期間周環(huán)比延續(xù)下行趨勢(shì)，降幅邊際收窄。50個(gè)樣本城市城掛牌量春節(jié)假期周環(huán)比-0.22%，降幅環(huán)比收窄0.39pct；一線城市春節(jié)假期掛牌量周環(huán)比-0.14%，降幅環(huán)比收窄0.66pct；春節(jié)期間二手房成交表現(xiàn)亮眼，京、廣、深漲幅明顯。春節(jié)假期我們跟蹤的16個(gè)樣本城市日均成交同比去年春節(jié)假期+23%，京、廣、深日均成交同比去年春節(jié)假期+88%。
2.新房：春節(jié)假期日均成交同比下降，僅青島、濟(jì)南同比上漲。我們跟蹤的10個(gè)樣本城市春節(jié)日均成交同比去年春節(jié)假期下降48.66%，其中青島、濟(jì)南同比+148.17%、+9.84%；庫(kù)存總量微降，周環(huán)比降幅與上周持平。我們跟蹤的10個(gè)樣本城市新房庫(kù)存周環(huán)比-0.1%，降幅與上周持平；一線城市新房庫(kù)存周環(huán)比-0.1%，周環(huán)比降幅收窄0.2pct。
投資建議與投資標(biāo)的
近期板塊走勢(shì)強(qiáng)于大市，主要原因是政策寬松預(yù)期和核心城市樓市改善引發(fā)的對(duì)周期拐點(diǎn)的期待，此外策略角度市場(chǎng)風(fēng)格從高分紅和科技高成長(zhǎng)兩頭往中間走尋找突破方向，地產(chǎn)板塊低估值、低倉(cāng)位提供了交易基礎(chǔ)。盡管長(zhǎng)期維度我們對(duì)政策預(yù)期和基本面邏輯仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，但由于節(jié)后小陽(yáng)春行情仍會(huì)持續(xù)，疊加3月兩會(huì)、4月政治局會(huì)議即將召開(kāi)，政策博弈和基本面改善邏輯短期仍難以證偽，因此我們看好行業(yè)脈沖行情短期仍將持續(xù)，建議投資者積極參與。中期維度，若5月樓市景氣度轉(zhuǎn)頭向下，在周期未滿的背景下，我們推薦把握三條結(jié)構(gòu)性主線，確定性從高到低排序依次是：1.受益于香港樓市基本面觸底改善的港資房企；2.受益于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs推出、利率下行趨勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值重估，具備優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)能力的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的；3.多年來(lái)深耕產(chǎn)品力，去化、盈利能力更優(yōu)的“好房子”企業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：逆周期調(diào)節(jié)政策不及預(yù)期、樓市改善不及預(yù)期、房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。
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