>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)政府工作報告點評：判斷當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)優(yōu)先級或更高-260306
| 上傳日期： |
2026/3/6 |
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| 275KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
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作者： |
趙可,區(qū)宇軒 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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城市更新方面，判斷下半年或是關(guān)注城市更新對房地產(chǎn)需求及投資進(jìn)一步拉動效果的窗口期。穩(wěn)市場方面，判斷政策或更聚焦于量的穩(wěn)定，從而在未來帶動價的企穩(wěn)?！鞍酌麊巍敝贫确矫?，在“金融16條”到期臨近背景下，本次政府工作報告提出“進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用”，判斷“白名單”制度或可為開發(fā)貸提供潛在接續(xù)路徑；但或仍需注意部分貸款由于房價下跌，抵押率被動提高使得等額續(xù)貸難度提高的可能性。房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)（項目公司制）、融資（主辦銀行制）、銷售（現(xiàn)房銷售制）等方面制度建設(shè)的進(jìn)度或值得關(guān)注。
事件：3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕會在北京人民大會堂舉行。國務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報告。
“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”表述與2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議一致，判斷今年城市更新或是擴(kuò)大投資、拉動內(nèi)需的重要抓手之一，下半年或是關(guān)注城市更新對房地產(chǎn)需求及投資進(jìn)一步拉動效果的窗口期。本次政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)的主要內(nèi)容仍放在“加強(qiáng)重點領(lǐng)域風(fēng)險防范化解和安全能力建設(shè)”的工作任務(wù)下，房地產(chǎn)放在防風(fēng)險任務(wù)下這一點與2025年政府工作報告一致；但今年政府工作報告中防風(fēng)險任務(wù)的排序從2025年的第六點變?yōu)榻衲甑牡谑c。
政府工作報告提出“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施。加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，提升高層建筑火災(zāi)防范和救援能力”。其中，“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”表述與2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議一致，“穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造”表述與2025年7月中央城市工作會議基本一致。
“加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)”表述也與2025年7月中央城市工作會議上“推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級”表述相契合，管線改造等方面或也值得關(guān)注。
“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”定調(diào)與2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議一致，判斷政策或更聚焦于量的穩(wěn)定，從而在未來帶動價的企穩(wěn)。
政府工作報告中“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”、“深化住房公積金制度改革”、“有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”等表述與2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議基本一致。
此前，2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)市場的定調(diào)從2025年6月13日國常會中“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以及2025年4月中央政治局會議中的“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”變?yōu)椤爸Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場”。
同時，結(jié)合“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”和“優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造”等表述，判斷保障性住房供給結(jié)構(gòu)中收購商品房用于保障性住房的比例或提升。
結(jié)合“進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用”表述，判斷在“金融16條”到期臨近背景下，“白名單”制度或可為開發(fā)貸提供潛在接續(xù)路徑；但或仍需注意部分貸款由于房價下跌，抵押率被動提高使得等額續(xù)貸難度提高的可能性。
政府工作報告中提到“進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險”。結(jié)合“金融16條”將于2026年末到期這一背景，判斷“白名單”制度或可為開發(fā)貸提供潛在接續(xù)路徑。但“白名單”制度對項目存在一定要求，例如房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)具備與融資額度匹配的抵押物等，或仍需注意部分貸款由于房價下跌，抵押率被動提高使得等額續(xù)貸難度提高的可能性。
對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的表述從過往的“加快構(gòu)建”變?yōu)椤吧钊胪七M(jìn)”，并明確推進(jìn)對象為“基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)（項目公司制）、融資（主辦銀行制）、銷售（現(xiàn)房銷售制）等方面制度建設(shè)的進(jìn)度。
政府工作報告提出“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”。有別于過往中央經(jīng)濟(jì)工作會議等場合“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的表述，本次政府工作報告對房地產(chǎn)發(fā)展新模式的表述變?yōu)椤吧钊胪七M(jìn)”，同時明確推進(jìn)對象為“基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等方面制度建設(shè)的進(jìn)度或值得關(guān)注。
2026年1月新華社對住建部黨組書記、部長倪虹的訪談中曾提及房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等相關(guān)內(nèi)容：
“在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，嚴(yán)禁企業(yè)總部在項目交付前違規(guī)抽挪項目公司資金、抽逃出資或提前分紅，確保項目資金封閉管理、?？顚Ｓ?。
在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求。
在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)‘所見即所得’，從根本上防范交付風(fēng)險。繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益?！?nbsp;
此外，“加
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