>> 華源證券-REITs系列報告：數(shù)據(jù)中心板塊領(lǐng)漲，商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核反饋-260311
| 上傳日期： |
2026/3/11 |
大小： |
1001KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
華源證券 |
| 評級： |
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作者： |
廖志明,趙孟田 |
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2026M1-2，REITs全市場周度成交額和換手率整體呈先升后降態(tài)勢。其中，2026/1/19-1/25 REITs全市場單周成交額為38.95億元，單周成交額為2025M3以來最高，但進(jìn)入1月中下旬，受春節(jié)假日臨近影響，REITs全市場周度成交額和換手率均有顯著下行，其中春節(jié)前一周（2026/2/9-2/13）REITs全市場周度換手率僅0.33%，為2026M1-2周度最低水平。
多數(shù)REITs項目于2026M1自低位補漲后，于2026M2出現(xiàn)回調(diào)，交通、數(shù)據(jù)中心表現(xiàn)較好。截至2026M2末已上市的REITs項目中，2026M2有17只REITs月線收漲、61只收跌，多數(shù)項目于2026M1自低位補漲后在2026M2出現(xiàn)回調(diào)。從不同板塊的REITs項目收盤價來看，平均跌幅排序方面，水利基礎(chǔ)設(shè)施-4.29%、園區(qū)-2.90%、保租房-2.85%、消費-2.44%、市政-2.39%、倉儲物流-1.25%、能源-1.04%、生態(tài)環(huán)保-0.78%；交通、數(shù)據(jù)中心表現(xiàn)較好，分別+0.42%、+1.64%。從漲跌項目數(shù)量來看，2026M2除數(shù)據(jù)中心類項目均收漲、交通類項目多數(shù)上漲外，其余類型下跌項目數(shù)量占比均過半，其中20個園區(qū)類REITs均下跌，消費、倉儲物流類REITs下跌項目數(shù)占比均在90%及以上。
在審及獲批待發(fā)REITs項目情況：截至2026/3/9，2026M1-2新申報且仍處于審核階段的首發(fā)REITs項目概況如下：已受理REIT項目5單、已問詢項目1單、已反饋項目10單。截至2026/3/9，在審及獲批待發(fā)的擴募的REITs項目共11單，其中1單已問詢、1單已反饋、2單已過審，另有7單注冊生效待發(fā)行。
投資建議：中證REITs全收益指數(shù)于2026M2震蕩回調(diào)，未來市場對于REITs的交易或?qū)⒏用黠@地演繹底層資產(chǎn)質(zhì)量分化的邏輯，例如市場對于受AI算力需求支撐的數(shù)據(jù)中心REITs板塊或仍有意愿給予估值溢價，對于基本面持續(xù)承壓的園區(qū)類項目短期內(nèi)或較難看到估值改善。
對于2026M1-2申報的第一批商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目而言，從已反饋項目的反饋意見可以看出，監(jiān)管較為關(guān)注的點可以歸納為以下幾點：其一，不動產(chǎn)合規(guī)性，具體包含手續(xù)完備性、土地用途合規(guī)性、經(jīng)營資質(zhì)完備性等；其二，資產(chǎn)完整性，具體包含入池資產(chǎn)范圍、共用資產(chǎn)情況等；其三，項目收益情況，要求補充披露項目的運營模式和項目競爭力，補充核查租約集中到期、關(guān)聯(lián)交易、主力租戶流失、單一主體依賴等風(fēng)險；其四，估值合理性，要求審慎評估預(yù)測期內(nèi)出租率取值等。
從已反饋商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目的監(jiān)管關(guān)注點來看，不同項目的資產(chǎn)質(zhì)量、收益情況、估值合理性等因素或較大程度上影響該批項目上市后的市場表現(xiàn)，例如奧萊項目出租穩(wěn)定性相對更高，而傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目（如寫字樓等）的收益穩(wěn)定性相對偏弱，仍需結(jié)合后續(xù)反饋回復(fù)以篩選出具備性價比的商業(yè)地產(chǎn)REITs項目。
風(fēng)險提示：1）數(shù)據(jù)來源和數(shù)據(jù)處理偏誤風(fēng)險；2）底層資產(chǎn)運營收益不及預(yù)期的風(fēng)險；3）REITs項目上市后二級市場表現(xiàn)不及預(yù)期的風(fēng)險。
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