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2月前百開發(fā)商銷售數(shù)據(jù)有所下行。根據(jù)克而瑞初步數(shù)據(jù)，2月份仍然是行業(yè)傳統(tǒng)銷售淡季，疊加春節(jié)假期，前百開發(fā)商全口徑銷售總額由1月1,822億元（人民幣，下同）環(huán)比降31.3%至1,252億元。我們跟蹤的20家主要上市開發(fā)商2月銷售額降幅減少，環(huán)比下跌27.4%，主要由于銷售面積下跌（環(huán)比-11.1%），銷售均價(jià)也有所下行（環(huán)比-26.5%）。在2月銷售額排名前10開發(fā)商中，9家均為國企，其中保利發(fā)展排名第一。在前50的房企中，2月國企合同銷售額市占率微降至78.6%（2026年1月：79.0%）。
　　國家統(tǒng)計(jì)局2026年1月數(shù)據(jù)同比下跌。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)，1月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同/環(huán)比分別下跌3.3%/0.4% （2025年12月：-3.0%/-0.4%），二手商品住宅價(jià)格指數(shù)同/環(huán)比分別下跌6.2%/0.5%（2025年12月：-5.4%/-0.7%）。
　　2月份房地產(chǎn)政策基調(diào)全面寬松，3月兩會(huì)疊加政策發(fā)力。中央聚焦金融政策，如保障性住房再貸款，四部門支持易地搬遷區(qū)金融政策，中央財(cái)辦強(qiáng)調(diào)供需兩端發(fā)力，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)I造了適宜的流動(dòng)性環(huán)境。3月5日發(fā)布的2026年《政府工作報(bào)告》明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。隨著春節(jié)后務(wù)工人員返城及網(wǎng)簽恢復(fù)常態(tài)，市場對(duì)3月有所期待。
　　投資啟示：我們?nèi)灶A(yù)計(jì)二級(jí)市場的需求將持續(xù)改善并好于一級(jí)市場，今年新房市場將保持基本穩(wěn)定，而我們認(rèn)為買家將繼續(xù)偏好國企項(xiàng)目。隨著資本市場情緒好轉(zhuǎn)，一些領(lǐng)先的民營企業(yè)可能會(huì)借機(jī)加速其債務(wù)重組進(jìn)程。中長期我們繼續(xù)看好華潤置地（1109 HK/買入）和越秀地產(chǎn)（123 HK/買入），這兩家公司在過去幾年的銷售表現(xiàn)優(yōu)異，且在銷售方面執(zhí)行能力更強(qiáng)。