>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：38號文不是土地斷供而是轉(zhuǎn)向，掛鉤存量盤活或?qū)⒓铀俪鞘懈?260314
| 上傳日期： |
2026/3/14 |
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| 1100KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,顧錚 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：新房、二手房成交環(huán)比均回升，新房成交推盤比小幅回落。上周(3.7-3.13)34個重點城市新房合計成交217.5萬平米，環(huán)比+20%，其中，一二線環(huán)比+21.6%，三四線環(huán)比-3.9%。3月(3.1-3.13)34城一手房成交同比-16.6%，較2月+6.9pct。其中，一二線同比-13.5%，三四線同比-48.3%，分別較2月+9.1pct和16.5pct。上周13城二手房合計成交111萬平米，環(huán)比+9%；3月累計成交同比26.9%，較2月-0.2pct。庫存方面，上周15城合計推盤75萬平米，合計成交83萬平米，對應(yīng)成交推盤比為1.12倍，最近三個月（25年12月-26年2月）分別為1.0倍、1.42倍和1.41倍。截至上周末（2026/3/13）15城合計住宅可售面積為8796.8萬平米，環(huán)比-0.1%。3個月移動平均去化月數(shù)為27.9個月，環(huán)比+0.04個月。
主要政策新聞：“十五五”規(guī)劃要求加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，38號文要求土地供應(yīng)掛鉤存量盤活。宏觀方面，“十五五”規(guī)劃綱要提出推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，其中要求完善住房保障體系、推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；自然資源部印發(fā)《自然資源要素保障通知》（38號文），要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積；同時，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)；因城施策方面，廣西印發(fā)城市更新五年行動方案，提出推動一批群眾改造意愿強烈、資金能平衡的優(yōu)質(zhì)城中村改造項目，并鼓勵采用“房票安置”等貨幣化安置方式；公積金政策方面，成都擬提高公積金貸款額度并階段性取消貸款次數(shù)限制；福州住房公積金管理委員會發(fā)布文件，對住房公積金政策的貸款套數(shù)認定、住房裝修提取等6個方面進行了優(yōu)化調(diào)整；商業(yè)不動產(chǎn)REITs方面，星河集團商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式申報。
公司動態(tài)跟蹤：多家房企公布2025年業(yè)績與2月經(jīng)營數(shù)據(jù)。年報業(yè)績方面，多家房企披露2025年度業(yè)績數(shù)據(jù)及同比，陸家嘴營收181.7億元(+24%)，歸母凈利潤12.2億元(-19%)；浦東金橋營收59.7億元(+118.9%)，歸母凈利潤10.7億元(+7.1%)；太古地產(chǎn)營收160.4億港元（+11%），經(jīng)常性基本溢利62.6億港元（-3%）；招商積余營收192.7億元（+12.2%）；歸母凈利潤6.5億元（-22.1%）；經(jīng)營數(shù)據(jù)方面，多家房企公布2月單月銷售數(shù)據(jù)及同比，招商蛇口77.7億元（-25.6%）；保利發(fā)展101.3億元（-36.7%）；中國金茂53.3億元（+20.6%）；新城控股12.23億元（-37.6%）。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.53%，滬深300指數(shù)上漲0.19%，相對收益為-0.72%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第14位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：綠發(fā)電力、京投發(fā)展、西藏城投、*ST陽光、首開股份，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為財信發(fā)展、*ST榮控、新黃浦、深深房A、新城控股。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌1.39%，滬深300指數(shù)上漲0.19%，相對收益為-1.57%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH房企25/26PE均值分別為23.9/18.7倍；物管25/26PE均值分別14.4/13.0倍。
投資分析意見：看好優(yōu)質(zhì)房企及商業(yè)地產(chǎn)，維持“看好”評級。我們認為，在我國房地產(chǎn)經(jīng)歷深度調(diào)整之后，預(yù)計行業(yè)基本面底部正逐步臨近，同時考慮到近期中央要求“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，并且今年年初央媒《求是》為房地產(chǎn)重磅發(fā)聲，其中強調(diào)地產(chǎn)金融屬性、居民資產(chǎn)負債表及建議政策一次性給足，疊加近期京滬連續(xù)放松限購政策及兩會指出增加居民財產(chǎn)性收入，政策面更趨積極。此外，考慮到房地產(chǎn)供給側(cè)深度出清下，行業(yè)格局顯著優(yōu)化，預(yù)計優(yōu)質(zhì)房企盈利修復(fù)將更早、也更具彈性，并目前板塊配置創(chuàng)歷史新低，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)PB估值或絕對市值已處于歷史低位，板塊已具備吸引力。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）優(yōu)質(zhì)房企：建發(fā)國際、濱江集團、中國金茂、保利發(fā)展、中海外發(fā)展，關(guān)注建發(fā)股份、城投控股；2）商業(yè)地產(chǎn)：新城控股、華潤置地、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)，關(guān)注新城發(fā)展、大悅城；3）二手房中介：貝殼-W；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)。
風險提示：銷售去化不及預(yù)期，融資超預(yù)期趨緊；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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