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摘要
　　中信證券財(cái)富管理與中信里昂研究觀點(diǎn)一致。根據(jù)中信里昂研究在2026年3月12日發(fā)布的題為《Rolling along》的報(bào)告，港鐵公司2025年下半年經(jīng)常性利潤(rùn)（剔除物業(yè)發(fā)展）同比下降29%至22.62億港元，高于分析對(duì)非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（包括財(cái)務(wù)成本凈額及稅務(wù)開(kāi)支）的預(yù)測(cè)。末期股息同比持平于每股0.89港元，符合預(yù)期。經(jīng)營(yíng)層面，2025年車(chē)站商鋪及投資物業(yè)的租金續(xù)約率分別為-8.5%和-9.5%。截至2025年底，經(jīng)調(diào)整凈負(fù)債權(quán)益比環(huán)比上升400個(gè)基點(diǎn)至41%。公司對(duì)2026-2028年的資本支出指引意味著年均275億港元，略低于包含物業(yè)發(fā)展的2025年實(shí)際Ebitda。研究指出，港鐵當(dāng)前股價(jià)較近期估算的每股資產(chǎn)凈值平均值存在小幅溢價(jià)。
　　港鐵公司2025年下半年經(jīng)常性利潤(rùn)（剔除永續(xù)債）同比下滑29%至22.62億港元，因非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。計(jì)息借款平均成本同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至年化3.5%；
　　2025年下半年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)未達(dá)預(yù)期，主要因香港運(yùn)輸業(yè)務(wù)折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)用高于預(yù)測(cè)水平；
　　計(jì)入物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)后，2025年下半年稅后基礎(chǔ)利潤(rùn)同比下降33%至78.04億港元；
　　將永續(xù)證券歸類(lèi)為債務(wù)而非權(quán)益后，經(jīng)調(diào)整凈負(fù)債權(quán)益比從2025年6月的37%升至2025年12月的41%；
　　末期股息同比持平于每股0.89港元，全年股息亦持平于每股1.31港元。2025年全年派息率同比擴(kuò)大200個(gè)基點(diǎn)至49%；
　　公司指引2026-2028年總資本支出為826億港元，年均275億港元，略低于2025年Ebitda的276億港元（包含物業(yè)發(fā)展）；
　　2025年香港車(chē)站零售及香港物業(yè)租賃管理板塊租金續(xù)約率分別下降8.5%和9.5%，降幅均快于2025年上半年的-7.0%和-7.8%；
　　2025年下半年聯(lián)營(yíng)公司應(yīng)占利潤(rùn)同比銳減72%至1.86億港元，主因?qū)贾莸罔F1號(hào)線計(jì)提3.80億港元減值準(zhǔn)備，公司預(yù)計(jì)客流量及票價(jià)將維持低位；
　　2026年物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)可能來(lái)自日出康城第13期、黃竹坑站第6期及油塘通風(fēng)樓項(xiàng)目；
　　公司計(jì)劃未來(lái)12個(gè)月內(nèi)就錦上路站二期及屯門(mén)A16站二期項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)；
　　分析指出當(dāng)前股價(jià)較估算的資產(chǎn)凈值平均值存在小幅溢價(jià)。
　　催化因素
　　自下而上的催化因素包括：(1)香港住宅樓價(jià)上漲、(2)訪港旅客量、(3)零售銷(xiāo)售額及(4)股息顯著提升。自上而下的催化因素包括利率下調(diào)（特別是港鐵因股權(quán)結(jié)構(gòu)及防御性業(yè)務(wù)特征，常被視作“債券替代品”）。
　　投資風(fēng)險(xiǎn)
　　投資風(fēng)險(xiǎn)包括香港經(jīng)濟(jì)及零售環(huán)境放緩，或訪港旅客量減少可能影響經(jīng)常性業(yè)務(wù)。香港住宅樓價(jià)下跌或削弱公司發(fā)展權(quán)價(jià)值。鑒于杠桿率上升，不排除股權(quán)融資可能性。
　　公司概況
　　港鐵公司自2007年與九鐵公司合并后成為香港壟斷鐵路運(yùn)營(yíng)商，享有所有新專(zhuān)營(yíng)權(quán)。公司亦在倫敦、斯德哥爾摩及墨爾本以專(zhuān)營(yíng)形式運(yùn)營(yíng)鐵路，并投資于北京、杭州、深圳、悉尼及瑞典的城市軌交系統(tǒng)。作為香港最大土地儲(chǔ)備持有者之一，公司擁有以“社區(qū)型商場(chǎng)”為主的零售導(dǎo)向投資組合，并管理廣深港高速鐵路項(xiàng)目。