>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第11周周報(bào)(2026年3月7日-2026年3月13日)：本周樓市成交面積同比降幅收窄；《求是》再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)重要性，持續(xù)做好穩(wěn)預(yù)期工作-260319
| 上傳日期： |
2026/3/19 |
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| 2086KB |
| 格式： |
pdf 共26頁(yè) |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房、二手房成交面積環(huán)比漲幅均收窄，同比降幅均收窄；新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降；去化周期同環(huán)比均上漲。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比降幅較上周收窄。第11周40城新房成交面積211.9萬(wàn)平，環(huán)比上升33.2%，同比下降15.4%，同比降幅較上周收窄14.5個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為56.5%、20.4%、41.6%，同比增速分別為-9.7%、-8.5%、-40.9%，同比降幅較上周分別收窄了18.1、11.5、14.2個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比降幅收窄。第11周18城二手房成交面積174.4萬(wàn)平，環(huán)比上升13.9%，同比下降25.1%，同比降幅較上周收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為4.8%、20.3%、9.0%，同比增速分別為-19.6%、-30.2%、-26.5%，一線城市同比降幅較上周擴(kuò)大5.4個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比降幅分別收窄了6.6、28.6個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降;去化周期同環(huán)比均上漲。截至第11周末，12城新房庫(kù)存面積11223萬(wàn)平，環(huán)比增速為-0.3%，同比增速為-5.1%；去化周期23.1個(gè)月，環(huán)比上升1.0個(gè)月，同比上升8.5個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為21.4、22.7、60.2個(gè)月，一、二線城市環(huán)比分別上升0.3、2.1個(gè)月、三四線城市環(huán)比下降3.6個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別上升5.3、11.6、22.5個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，同比量漲價(jià)跌；溢價(jià)率環(huán)比下降，同比上漲。第10周百城全類型成交土地規(guī)劃建面為1387.4萬(wàn)平，環(huán)比下降7.9%，同比上升216.7%；成交總價(jià)231.7億元，環(huán)比下降23.8%，同比上升188.9%；樓面均價(jià)1670元/平，環(huán)比下降17.2%，同比下降8.8%；土地溢價(jià)率為1.4%，環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。
房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比下降，同比上漲。第11周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量134.8億元，環(huán)比下降19.0%，同比上升77.9%?？們斶€量為201.3億元，環(huán)比上升60.0%，同比上升34.8%；凈融資額為-66.5億元。
板塊相對(duì)收益有所上升。第11周房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-0.5%，較上周上漲3.6pct，相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為-0.7%，較上周上漲2.3pct。房地產(chǎn)板塊PE為25.56X，較上周下降0.21X。
政策
3月5日，自然資源部與國(guó)家林業(yè)和草原聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)），其中提出“各?。▍^(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積”；“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)”；“城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項(xiàng)目總面積10%），保障性住房、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)”?！锻ㄖ芬越y(tǒng)籌存量和增量建設(shè)用地，作為推動(dòng)城市更新、內(nèi)涵式發(fā)展的重要抓手，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。1）以存量控增量，推動(dòng)城市發(fā)展從依賴新增土地向盤活存量空間轉(zhuǎn)型；2）優(yōu)化資源配置，把有限的新增土地優(yōu)先用于重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和民生事業(yè)發(fā)展。立足房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，《通知》明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，不過，這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點(diǎn)用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時(shí)序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域。3）更加適配市場(chǎng)需求。統(tǒng)籌好有為政府和有效市場(chǎng)的關(guān)系，堅(jiān)持“以需定供”，主動(dòng)對(duì)接市場(chǎng)需求。
3月16日，《求是》刊發(fā)《持續(xù)做好穩(wěn)預(yù)期工作》，其中指出“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來源，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局和人民群眾切身利益，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問題，以更有力更精準(zhǔn)的舉措持續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。這是繼年初《求是》文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》定調(diào)的再次強(qiáng)化，將房地產(chǎn)放進(jìn)了穩(wěn)預(yù)期的總體框架里，重申了房地產(chǎn)重要地位，同時(shí)也充分意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變、居民信心較弱、預(yù)期不穩(wěn)、需求乏力等問題，需要更加及時(shí)、動(dòng)態(tài)地去關(guān)注市場(chǎng)的變化，并伴隨著出現(xiàn)的新情況新問題，及時(shí)采取更有力更精準(zhǔn)的政策。
投資建議
我們認(rèn)為，2026年全年來看，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)收益的機(jī)會(huì)較大，今年建議關(guān)注及配置。節(jié)奏上，接下來可以重點(diǎn)關(guān)注4月的政治局會(huì)議相關(guān)表述以及5月各部委是否進(jìn)一步表態(tài)。四季度左右可能會(huì)出現(xiàn)“基本面拐點(diǎn)”，或體現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格的降幅收窄。從投資主線來說，部分房企在2025年計(jì)提減值相對(duì)充分，2026、2027年減值壓力減輕，在此變化之下有反轉(zhuǎn)可能性；部分持有性商業(yè)地產(chǎn)公司已經(jīng)提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場(chǎng)景，更能把握新消費(fèi)時(shí)代下的機(jī)遇。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注三條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、招商蛇
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