事件：公司發(fā)布2025年業(yè)績公告。2025年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入180.2億元，核心歸母凈利潤39.5億元；每股派息0.509元，每股特別股息0.341元。
營收增長毛利率持續(xù)提高。公司2025年公司實現(xiàn)營業(yè)收入180.2億元，同比增長5.1%；核心歸母凈利潤39.5億元，同比增長13.7%。核心歸母凈利潤增速高于營收，主要由于如下2個因素。1）毛利率穩(wěn)步提高。2025年，公司整體毛利率為35.5%，較2024年提高2.59pct。i.2025年雙主業(yè)商業(yè)和物業(yè)航道的毛利率分別為63.1%、18.0%，分別較2024年提高2.9pct、1.0pct，雙主業(yè)的毛利率均提高；ii.毛利率較高的商業(yè)航道收入占比由2024年的36.6%提高至2025年的38.3%，高毛利率業(yè)務(wù)占比提高助力公司毛利率持續(xù)提升。2）2025年公司實現(xiàn)投資物業(yè)公允價值變動收益2.64億元，2024年為0.41億元，2025年主要由于商業(yè)分組項目評估值變動。費(fèi)用管控方面，2025年公司銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別為1.64%、5.90%，分別較2024年下降0.28pct、提高0.04pct。
購物中心毛利率高位提升。2025年商業(yè)航道實現(xiàn)營收69.06億元，同比增長10.06%。1）2025年購物中心業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收47.68億元，同比增速13.29%，2025年購物中心業(yè)務(wù)毛利率75.9%，較2024年提高3.3pct，購物中心毛利潤規(guī)模占公司總毛利潤的56.50%，較2024年提高2.44pct，毛利潤占比持續(xù)提高。2025年，公司新開業(yè)購物中心14座。截至2025年末，公司在營購物中心135座，其中129座為管理輸出項目、3座為利潤分成項目、3座為租賃經(jīng)營項目。129座管理輸出項目對應(yīng)的建面為143萬方，其中98座為母公司華潤置地所有、31座為華潤集團(tuán)及第三方所有；從平均面積看，截至2025年末公司管理輸出項目的平均建面11.10萬方，較2024年提高3.20%，其中來自華潤置地、第三方的項目平均建面分別為11.92萬方/個、8.51萬方/個，均較2024年末提高。從經(jīng)營管理看，2025年公司在營購物中心實現(xiàn)零售額2660億元，同比增長23.7%，業(yè)主端租金收入307億元，同比增長16.9%，業(yè)主端經(jīng)營利潤率65.7%，較2024年提高0.6pct。從儲備看，公司2025年新簽約12個購物中心，截至2025年末公司在管購物中心規(guī)模207座，有望持續(xù)為公司貢獻(xiàn)增量。2）2025年寫字樓業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收21.37億元，同比增長3.5%，2025年毛利率為34.5%，較2024年略微下滑0.4pct。截至2025年末，公司寫字樓在管項目233個，在管面積1815萬方；合約項目250個，合約面積2252萬方。從所有權(quán)看，233個項目中105個來自母公司華潤置地、128個來自華潤集團(tuán)及第三方；從平均建面看，截至2025年末公司在管233個項目的平均在管面積為7.79萬方/個，較2024年末提高3.19%，其中來自華潤集團(tuán)及第三方的平均在管面積提升11.96%至6.28萬方。依托優(yōu)質(zhì)租戶圈層和精益化運(yùn)營管理，公司平均出租率提升3.6pct至77.2%。
物業(yè)航道收入和毛利率提高。2025年物業(yè)航道實現(xiàn)營收108.47億元，同比增長1.15%，毛利率18%，較2024年提高1pct。1）社區(qū)空間主要為基礎(chǔ)物管、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)等業(yè)務(wù)。i.2025年公司社區(qū)空間的基礎(chǔ)物管實現(xiàn)營收71.71億元，同比增長7.5%。從在管規(guī)?？?，截至2025年末，公司基礎(chǔ)物管在管面積2802.55萬方，較2024年末擴(kuò)大3.25%。從所有權(quán)看，截至2025年末來自母公司華潤置地的在管規(guī)模1598.7萬方，占比57.04%；從收入貢獻(xiàn)看，2025年母公司項目貢獻(xiàn)的收入占比為65.51%。ii.2025年非業(yè)主增值服務(wù)實現(xiàn)收入5.20億元，同比下降27.7%，收入下滑主要由于受到房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)整的影響，母公司新增拿地及竣工交付面積縮減、項目交付前籌備等業(yè)務(wù)的服務(wù)單價承壓。iii.2025年業(yè)主增值服務(wù)收入11.17億元，同比下降26.3%，收入下滑主要受到公司主動優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的影響，公司主動剝離部分盈利偏弱、庫存成本高、增長潛力有限的業(yè)務(wù)，導(dǎo)致相關(guān)收入出現(xiàn)階段性回落。2）城市空間的物管收入20.40億元，同比增長12.0%。截至2025年末，公司在管項目437個，在管面積1.28億方，同比增長2.29%。從所有權(quán)看，來自華潤集團(tuán)與第三方的在管面積占比為98.11%。公司2025年獲取北京小米、三亞海棠河等項目，并在高校、醫(yī)院等潛力賽道實現(xiàn)突破。公司優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)，退出部分低質(zhì)低效項目，堅持“有質(zhì)量的規(guī)模增長”。
大會員業(yè)務(wù)積極推進(jìn)。2025年公司收購華潤網(wǎng)絡(luò)并完成業(yè)務(wù)整合，跑通積分運(yùn)營業(yè)務(wù)模式，上線數(shù)字化交易平臺，持續(xù)釋放生態(tài)協(xié)同價值。截至2025年末，公司會員總量突破8300萬，同比增長36.0%，活躍會員量同比增長30%；2025年萬象星發(fā)分總額13.1億元，同比增長27.2%。2025年公司生態(tài)圈實現(xiàn)營收2.69億元，同比增長72.2%，其中會員運(yùn)營與營銷服務(wù)實現(xiàn)營收1.14億元，同比增長11.23%；自營化妝品業(yè)務(wù)2025年營收1.12億元，2024年為0.26億元，增長較多。
投資建議：公司核心歸母凈利潤雙位數(shù)提升，毛利率持續(xù)提高，核心歸母凈利潤連續(xù)三年100%分派。商業(yè)航道的購物中心業(yè)務(wù)毛利潤占公司毛利潤比例持續(xù)過半，在營購物中心規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。公司商管持續(xù)深耕核心城市，優(yōu)秀的運(yùn)營能力實現(xiàn)在營購物中心零售額雙位數(shù)同比增速?；?/div>
