>> 銀河證券-華潤置地(01109.HK)2025年業(yè)績點(diǎn)評：開發(fā)保持高質(zhì)投資，經(jīng)營物業(yè)持續(xù)增長-260401
| 上傳日期： |
2026/4/1 |
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來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
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作者： |
胡孝宇 |
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事件：公司發(fā)布2025年業(yè)績公告。2025年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2814.4億元，同比增長0.9%；核心凈利潤224.8億元；每股核心凈利潤3.15元，2025末期每股派息0.966元，全年股息共計(jì)1.166元/股。
營收增長利潤下滑。公司2025年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2814.4億元，同比增長0.9%，核心凈利潤224.8億元，同比下降11.4%。核心凈利潤同比下滑主要受到如下因素影響。1）毛利率下滑。2025年公司整體毛利率21.23%，較2024年下降0.41pct，其中2025年開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率15.5%，較2024年下降1.3pct，同時(shí)2025年開發(fā)業(yè)務(wù)營收占比為84.62%，對公司整體毛利率產(chǎn)生一定影響。2）公允價(jià)值變動(dòng)的收益收窄。2025年公司公允價(jià)值變動(dòng)收益為58.87億元，較2024年收窄22.87%。費(fèi)用管控看，2025年公司的銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別為3.32%、1.85%，分別較2024年提高0.52pct、降低0.32pct。
第一曲線開發(fā)保持高質(zhì)量投資。公司開發(fā)業(yè)務(wù)銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三。2025年實(shí)現(xiàn)銷售面積922萬方，同比下降18.6%；實(shí)現(xiàn)銷售金額2336億元，同比下降10.5%；對應(yīng)的銷售均價(jià)為25336元/平米，同比提高10.04%，在行業(yè)整體承壓下公司開發(fā)銷價(jià)升量減。從區(qū)域分布看，2025年公司華東大區(qū)的銷售金額占比達(dá)到34.30%，較2024年的28.10%有所提高。從銷售表現(xiàn)看，公司2025年在5個(gè)城市的市占率排名當(dāng)?shù)氐谝?，另?3個(gè)城市市占率排名前3。結(jié)算端，2025年公司已售未結(jié)算的營業(yè)額達(dá)到1645.8億元，其中2026年預(yù)計(jì)結(jié)算1234.8億元，為公司業(yè)績打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。公司保持高質(zhì)量投資。2025年公司新增土地33宗，對應(yīng)計(jì)容建面339萬方，對應(yīng)的總地價(jià)為916.6億元，公司全口徑下的拿地力度為0.39，較2024年拿地更加積極。2025年全口徑樓面價(jià)為27038元/平米，對應(yīng)的地售比為1.07，較2024年提升。2025年新增土地的權(quán)益地價(jià)為673.7億元，對應(yīng)的權(quán)益比例為73.50%，在高權(quán)益比例的水平上進(jìn)一步提高。從總土儲看，截至2025年末，公司總土儲規(guī)模4673萬方，其中物業(yè)開發(fā)土儲規(guī)模3936萬方，權(quán)益面積2733萬方，對應(yīng)權(quán)益比例為69.43%。從區(qū)域占比看，權(quán)益口徑下，中西部大區(qū)的面積占比為33.53%，北方、深圳、華東的占比分別為22.67%、15.24%、15.03%。
第二曲線經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)增長。2025年公司經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入254.4億元，同比增長9.2%，核心凈利潤98.7億元，同比增長15.2%，核心凈利潤貢獻(xiàn)占比達(dá)到43.9%。1）2025年購物中心業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)租金收入219.2億元，同比增長13.3%，毛利率提升1pct至77%。公司購物中心經(jīng)營表現(xiàn)向好，出租率97.4%，較2024年提高0.3pct。2025年，公司新開業(yè)購物中心6座，在營購物中心數(shù)量增至98座，其中82個(gè)零售額位列當(dāng)?shù)厥袌銮?。截至2025年末，公司購物中心總建面1242萬方，較2024年末提高8.4%。2）2025年寫字樓業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)收入16.8億元，同比下降10.8%，出租率77.7%，較2024年提高2.8pct。截至2025年末，公司寫字樓建面146萬方，在營寫字樓23座，均與2024年末持平。3）2025年酒店業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)收入18.5億元，同比下降10.5%。2025年公司新開業(yè)酒店1間，截至2025年末在營酒店18間，建面79萬方，較2024年末增長1.2%。2025年公司酒店平均入住率67.3%，較2024年提高3.1pct。截至2025年末，公司投資物業(yè)的土儲規(guī)模為737萬方，其中商業(yè)土儲面積481萬方，占比65.3%，在建及規(guī)劃中購物中心30座，重點(diǎn)布局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京等核心城市。
第三曲線多元化發(fā)展。2025年公司輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收178.3億元，同比下降3.4%；核心凈利潤17.8億元，同比增長2.6%。1）公司子公司華潤萬象生活開展輕資產(chǎn)管理服務(wù)。商業(yè)航道2025年實(shí)現(xiàn)收入69.1億元，截至2025年末，商業(yè)航道在管項(xiàng)目135個(gè)，其中31個(gè)為第三方管理輸出項(xiàng)目。物業(yè)航道2025年實(shí)現(xiàn)收入108.5億元。截至2025年末，物管航道合約面積4.64億方，較2024年末增長2.9%。2）2025年公司文體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收12.0億元，同比增長53.5%。2025年，公司新獲取廣州、深圳等3座場館運(yùn)營權(quán)，截至2025年末，公司文體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)管理面積450萬方，在管項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)。3）2025年公司租賃住房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入5億元，同比增長0.4%。2025年公司新開業(yè)項(xiàng)目16個(gè)。截至2025年末，公司在營項(xiàng)目61個(gè)，在營房間4.9萬間。4）2025年公司城市建設(shè)管理與咨詢業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入11.2億元，同比下降4.6%。2025年，公司新簽約項(xiàng)目87個(gè)。截至2025年末，公司在管項(xiàng)目240個(gè)，管理面積6138萬方。
財(cái)務(wù)審慎融資渠道通暢。杠桿維持低位：截至2025年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率下降3.8pct至61.1%。融資成本進(jìn)一步下降：截至2025年末公司加權(quán)平均融資成本2.72%，較2024年末的3.11%進(jìn)一步下降0.39pct。債務(wù)結(jié)構(gòu)健康：截至2025年末，公司有息負(fù)債總額中，一年到期有息負(fù)債占比約為18%。拓寬融資渠道：2025年公司于境內(nèi)公開市場、境外公開市場和獲取美元融資的融資額分別為289億元、43億元、3億元。融資額度充足：截至2025年末，公司資產(chǎn)抵押獲得的融資總額度1389.3億元中，貸款余額988.6億元。
投資建議：公司開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)定行業(yè)前列，銷售均價(jià)提升
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