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本期投資提示：
　　地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：新房成交環(huán)比提升，二手房成交環(huán)比小幅回落。上周(3.28-4.3)34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交442.3萬平米，環(huán)比+14.7%，其中，一二線環(huán)比+14.1%，三四線環(huán)比26.2%。3月(3.1-3.31)34城一手房成交同比-6%，較2月+17.5pct。其中，一二線同比-2.6%，三四線同比39.2%，分別較2月+20.1pct和-7.4pct。上周13城二手房合計(jì)成交139.2萬平米，環(huán)比-1%；3月累計(jì)成交同比-16.5%，較2月+10.2pct。庫存方面，上周15城合計(jì)推盤-10萬平米，合計(jì)成交208萬平米，對應(yīng)成交推盤比為-21.1倍，最近三個(gè)月（26年1月-26年3月）分別為1.42倍、1.41倍和2.18倍。截至上周末（2026/4/3）15城合計(jì)住宅可售面積為8496.1萬平米，環(huán)比2.5%。3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為24.1個(gè)月，環(huán)比-2.98個(gè)月。
　　主要政策新聞：公積金放松政策進(jìn)一步出臺(tái)，上海落地首例“住房收購置換”。宏觀方面，全國省市陸續(xù)公布2025年度住房公積金數(shù)據(jù)，北京繳存額3344.5億元，規(guī)模最大；上海年末累計(jì)發(fā)放1.4萬億住房貸款；因城施策方面，上海首例“住房收購置換”項(xiàng)目于靜安區(qū)簽約落地；香港地建會(huì)就豪宅印花稅要求實(shí)施日期延后至7月1日；公積金政策方面，杭州住房公積金貸款最高額度由130萬元提高至180萬元；深圳新政實(shí)行后個(gè)人繳存比例最高不超過12%；安徽擴(kuò)大住房公積金提取范圍，繳存職工及其配偶可提取住房公積金；海南繳存人子女購首套房可申請?zhí)崛∽》抗e金支付購房款；武漢取消戶籍限制，調(diào)整貸款套數(shù)認(rèn)定；土地市場方面，保利發(fā)展59.2億元競得上海長寧中山公園宅地，溢價(jià)率6.4%。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：多家房企、物管企業(yè)公布2025年業(yè)績及同比。華潤置地營收2814.4億元（+0.9%），歸母凈利潤254.2億元（-0.5%）；張江高科營收41.8億元（+110.9%），歸母凈利潤9.9億元（+0.4%）；綠城中國營收1549.7億元（-2.3%），歸母凈利潤7,098.9萬元（-95.6%）；中國海外發(fā)展?fàn)I收1,680.9億元（-9.2%），歸母凈利潤126.9億元（-18.8%）；萬科A營收2,334.3億元（-32%），歸母凈利潤-885.6億元（-79%）；華僑城營收313.8億元（-42.3%），歸母凈利潤-144.9億元（-67.3%）；保利物業(yè)營收171.3億元（+4.8%），歸母凈利潤15.5億元（+5.1%）；越秀地產(chǎn)營收864.6億元（+0.1%），歸母凈利潤0.6億元（-94.7%）；旭輝控股集團(tuán)營收254.5億元（-46.7%），歸母凈利潤176.7億元，同比由虧轉(zhuǎn)盈；華潤萬象生活營收180.2億元（+5.1%），歸母凈利潤39.7億元（+10.3%）。
　　一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌5.37%，滬深300指數(shù)下跌1.37%，相對收益為-4%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第29位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：寧波富達(dá)、京能置業(yè)、中國國貿(mào)、*ST榮控、*ST美谷，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為臥龍新能、和展能源、沙河股份、順發(fā)恒能、綠發(fā)電力。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌1.9%，滬深300指數(shù)下跌1.37%，相對收益為-0.52%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企26/27PE均值分別為157.5/44.8倍；物管26/27PE均值分別15.1/13.6倍。
　　投資分析意見：看好優(yōu)質(zhì)房企及商業(yè)地產(chǎn)，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)經(jīng)歷深度調(diào)整之后，預(yù)計(jì)行業(yè)基本面底部正逐步臨近，同時(shí)考慮到近期中央要求“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，并且今年年初央媒《求是》為房地產(chǎn)重磅發(fā)聲，其中強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)金融屬性、居民資產(chǎn)負(fù)債表及建議政策一次性給足，疊加近期京滬連續(xù)放松限購政策及兩會(huì)指出增加居民財(cái)產(chǎn)性收入，政策面更趨積極。此外，考慮到房地產(chǎn)供給側(cè)深度出清下，行業(yè)格局顯著優(yōu)化，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企盈利修復(fù)將更早、也更具彈性，并目前板塊配置創(chuàng)歷史新低，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)PB估值或絕對市值已處于歷史低位，板塊已具備吸引力。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）優(yōu)質(zhì)房企：建發(fā)國際、中國金茂、綠城中國、濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、中海外發(fā)展，關(guān)注建發(fā)股份；2）商業(yè)地產(chǎn)：新城控股、華潤置地、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)、領(lǐng)展房產(chǎn)基金，關(guān)注新城發(fā)展、大悅城；3）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務(wù)、招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售去化不及預(yù)期，融資超預(yù)期趨緊；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。