>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：我國(guó)房?jī)r(jià)正迎來(lái)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正-260410
| 上傳日期： |
2026/4/10 |
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| 1167KB |
| 格式： |
pdf 共24頁(yè) |
來(lái)源： |
華泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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2021年以來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)一階導(dǎo)持續(xù)下跌狀態(tài)，而2026年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)改善跡象好于往年，且本輪成交復(fù)蘇具備自發(fā)性，背后是房?jī)r(jià)深度調(diào)整后帶來(lái)的購(gòu)房門檻下降、租金月供收斂及多數(shù)城市價(jià)格接近成交密集區(qū)等深層次因素。我們預(yù)計(jì)今年全國(guó)房?jī)r(jià)二階導(dǎo)有望轉(zhuǎn)正，全面企穩(wěn)仍需觀察置換鏈條、租金及利率環(huán)境。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示房?jī)r(jià)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正階段地產(chǎn)板塊將逐步筑底，我們建議逐步布局地產(chǎn)股，推薦低估值、現(xiàn)金流穩(wěn)健及優(yōu)質(zhì)區(qū)域資源占優(yōu)的房企與存量交易相關(guān)標(biāo)的。
2026年我國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒂瓉?lái)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正
2021年以來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)一階導(dǎo)持續(xù)下跌狀態(tài)。而2026Q1市場(chǎng)改善跡象好于往年，體現(xiàn)為二手房成交量自發(fā)修復(fù)、掛牌量上行速度趨緩、房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性改善。我們認(rèn)為開(kāi)年以來(lái)的復(fù)蘇不僅是季節(jié)性因素，而是多元共振驅(qū)動(dòng)的自發(fā)性結(jié)果：1、政策預(yù)期淡化驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期走向穩(wěn)定；2、房?jī)r(jià)快速調(diào)整后購(gòu)房門檻進(jìn)入剛需“甜蜜區(qū)”，有望驅(qū)動(dòng)剛需入場(chǎng)；3、低總價(jià)房屋“租金月供差”進(jìn)入“平衡區(qū)”，驅(qū)動(dòng)剛需“租轉(zhuǎn)購(gòu)”以及穩(wěn)健投資性需求入場(chǎng)；4、高能級(jí)城市房?jī)r(jià)跌回2016年或以前，觸及成交“密集區(qū)”，或驅(qū)動(dòng)房屋掛牌價(jià)跌速放緩以及掛牌量增速放緩。因此，我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在平穩(wěn)、有序地走向企穩(wěn)的路上。
房?jī)r(jià)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正預(yù)期下的市場(chǎng)有何特點(diǎn)？
1、市場(chǎng)現(xiàn)點(diǎn)狀企穩(wěn)跡象。城市角度，我們觀察到部分低能級(jí)城市今年以來(lái)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)回穩(wěn)跡象，符合我們?nèi)ツ昱袛?，即調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)和調(diào)整幅度較深的低單價(jià)城市以及高能級(jí)城市核心區(qū)域有望在今年率先走向企穩(wěn)；城市內(nèi)部，我們觀察到北京上海深圳成都等高能級(jí)城市的非核心片區(qū)出現(xiàn)止跌跡象；2、但對(duì)地產(chǎn)投資鏈條意義較弱。我們預(yù)期房?jī)r(jià)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正階段，房企擴(kuò)表投資意愿依然偏弱，疊加“控增量”政策下，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資重啟仍需時(shí)日，在這一期間地產(chǎn)鏈中后端相對(duì)更值得關(guān)注。房?jī)r(jià)離一階導(dǎo)轉(zhuǎn)正還差什么？我們認(rèn)為關(guān)注3點(diǎn)：1、置換鏈條是否能夠重新激活，即低總價(jià)房屋向更高價(jià)格段的房屋傳導(dǎo)是否順暢；2、重點(diǎn)城市租金能否企穩(wěn)，從而夯實(shí)房?jī)r(jià)之錨；3、利率環(huán)境能否進(jìn)一步優(yōu)化。
地產(chǎn)股在二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正下有何機(jī)會(huì)？
我們認(rèn)為房?jī)r(jià)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正，意味著房企經(jīng)營(yíng)和盈利壓力有望在中長(zhǎng)期得到邊際緩解，從而推動(dòng)房地產(chǎn)板塊風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下行，帶來(lái)地產(chǎn)股估值筑底。美國(guó)和日本在房?jī)r(jià)進(jìn)入二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正區(qū)間，其地產(chǎn)指數(shù)或者龍頭房企往往也進(jìn)入估值筑底修復(fù)周期。我們建議在這一階段逐步布局地產(chǎn)股。建議關(guān)注：1）估值處于低位、計(jì)提減值準(zhǔn)備較為充分的企業(yè)：龍湖集團(tuán)、新城控股、中國(guó)海外宏洋等；2）歷史負(fù)擔(dān)較輕或者現(xiàn)金流更為健康的企業(yè)，為新一輪擴(kuò)張做準(zhǔn)備：華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、招商蛇口、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)等；3）在一階導(dǎo)轉(zhuǎn)正的區(qū)域有布局的企業(yè)：新鴻基地產(chǎn)等；4）存量交易及地產(chǎn)鏈后端產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。
我們和市場(chǎng)觀點(diǎn)不同之處
2025H2一線城市房?jī)r(jià)跌幅加大，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)企穩(wěn)時(shí)點(diǎn)的討論，對(duì)于今年“小陽(yáng)春”持續(xù)性的判斷也存在較大分歧。我們的不同點(diǎn)在于：1、基于對(duì)二手房成交及前瞻指標(biāo)的詳細(xì)剖析，明確提出26Q1的復(fù)蘇為多元共振驅(qū)動(dòng)的自發(fā)性結(jié)果，并給出了房?jī)r(jià)二階導(dǎo)迎來(lái)轉(zhuǎn)正的判斷；2、通過(guò)國(guó)際比較，驗(yàn)證了房?jī)r(jià)二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正與地產(chǎn)股配置機(jī)遇的傳導(dǎo)性。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
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