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摘要
　　趨勢：行業(yè)接近見底
　　2026年一季度國民經濟運行數據顯示，我國房地產行業(yè)在總量持續(xù)調整背景下迎來多項歷史性邊際改善，行業(yè)已進入四年下行周期的最后磨底階段，距離周期底部僅一步之遙，預計2027年上半年有望確認真正底部。
　　市場總量特征：總量偏弱、結構優(yōu)化
　　當前市場呈現(xiàn)“總量偏弱、結構優(yōu)化”核心特征，二手房率先復蘇、庫存迎來歷史性拐點、房企資金端邊際改善、宏觀經濟與地產關聯(lián)度持續(xù)下降，行業(yè)正從“增量擴張”轉向“存量運營”，新舊周期切換趨勢明確。
　　量價：新房市場容量收縮，二手房小陽春超預期
　　量價層面，新房銷售延續(xù)收縮態(tài)勢，一季度商品房銷售面積與銷售額同比分別下降10.4%、16.7%，市場容量向新常態(tài)收斂；二手房市場小陽春超預期，3月一線城市二手房價格全線環(huán)比上漲，70城二手房價格上漲城市數量顯著增加，核心城市成交放量，二手房成為市場企穩(wěn)先行指標。
　　庫存：待售面積51個月以來首次同比下降
　　庫存層面，全國商品房待售面積51個月來首次同比下降，標志行業(yè)被動累庫存階段結束，供求關系迎來根本性扭轉；短期庫存去化提速，疊加新開工、土地市場持續(xù)低迷，未來新房供給將進一步收縮，庫存壓力持續(xù)緩解。
　　杠桿：房企融資有壓力、居民加杠桿意愿弱
　　杠桿層面，房企融資端仍有壓力，國內貸款降幅擴大，但自籌資金、個人按揭貸款降幅收窄，自籌資金成為房企資金主力；居民加杠桿意愿偏弱，首付比例提升，購房需求回歸居住屬性，杠桿結構更趨理性。
　　宏觀：宏觀經濟整體與地產加速脫敏
　　宏觀層面，房地產對經濟的拉動作用持續(xù)弱化，地產投資占固定資產投資比重降至17.25%，制造業(yè)、基建成為投資核心支撐，CPI、PPI與房價走勢脫敏，新質生產力有效對沖地產拖累，為行業(yè)軟著陸創(chuàng)造良好環(huán)境。
　　展望與投資關注邏輯
　　展望后市，2026年行業(yè)將維持“總量磨底、結構分化、存量主導”格局，二手房交易量有望首次超過新房，正式邁入存量房時代。投資邏輯從周期驅動轉向管理與存量驅動，建議聚焦關注核心城市頭部央國企、二手房經紀平臺、優(yōu)質物業(yè)管理三條主線。
　　風險提示：貨幣政策寬松不及預期、利率下行不及預期、居民收入增速修復不及預期。