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4月前百開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比微降。根據(jù)克而瑞的初步數(shù)據(jù)，中國(guó)內(nèi)地“銀四”樓市延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，前百開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額環(huán)比微降。2026年4月前百開(kāi)發(fā)商全口徑銷(xiāo)售總額由3月2,829億元（人民幣，下同）環(huán)比跌4.3%至2,706億元。我們跟蹤的22家主要上市開(kāi)發(fā)商4月銷(xiāo)售額環(huán)比下跌5.4%，主要由于銷(xiāo)售面積下跌（環(huán)比-7.0%），銷(xiāo)售均價(jià)則小幅上行（環(huán)比+2.5%）。在4月銷(xiāo)售額排名前10開(kāi)發(fā)商中，9家均為國(guó)企，其中中海地產(chǎn)排名第一。在前50的房企中，4月國(guó)企合同銷(xiāo)售額市占率上升至81.4%（2026年3月：80.3%）。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2026年3月數(shù)據(jù)環(huán)比跌幅收窄，一線(xiàn)城市回升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)，3月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比/環(huán)比分別下跌3.6%/0.2% （2026年2月：-3.5%/-0.3%），二手商品住宅價(jià)格指數(shù)同比/環(huán)比分別下跌6.3%/0.2%（2026年2月：-6.3%/-0.4%）。一線(xiàn)城市新建/二手商品住宅指數(shù)環(huán)比分別上升+0.2%/+0.4%。
　　4月份房地產(chǎn)政策延續(xù)中央定調(diào)，整體保持寬松導(dǎo)向。中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，傳遞出全力穩(wěn)住樓市的堅(jiān)定態(tài)度。地方層面密集出臺(tái)優(yōu)化限購(gòu)限貸、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，全方位降低購(gòu)房門(mén)檻、減輕購(gòu)房成本，形成政策合力，為市場(chǎng)筑底提供重要支撐。
　　投資啟示：我們認(rèn)為二級(jí)市場(chǎng)的需求將持續(xù)改善并好于一級(jí)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今年二級(jí)市場(chǎng)將邊際修復(fù)，而新房市場(chǎng)將保持基本穩(wěn)定，而買(mǎi)家將繼續(xù)偏好國(guó)企項(xiàng)目。隨著資本市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)，一些領(lǐng)先的民營(yíng)企業(yè)可能會(huì)借機(jī)加速其債務(wù)重組進(jìn)程。中長(zhǎng)期我們繼續(xù)看好華潤(rùn)置地（1109 HK/買(mǎi)入）和越秀地產(chǎn)（123 HK/買(mǎi)入），這兩家公司在過(guò)去幾年的銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)異，且在銷(xiāo)售方面執(zhí)行能力更強(qiáng)。