>> 申萬宏源-保利置業(yè)集團(0119.HK)積極投資優(yōu)化土儲，逐步邁向舞臺中央-260519
| 上傳日期： |
2026/5/19 |
大小： |
1387KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
袁豪,陳鵬 |
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保利置業(yè)集團是保利集團地產主業(yè)重要柱石。保利置業(yè)集團總部設在香港和上海，1993年通過收購新海康航業(yè)投資55%股權在港上市。公司控股股東為保利（香港）控股，持股41.45%；而保利集團、保利發(fā)展各持保利（香港）控股50%股權，保利置業(yè)由保利集團并表。2025年，公司營收484億元，同比+20%，其中物業(yè)開發(fā)占95.6%、物業(yè)投資及管理占3.7%，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展。公司核心IP物業(yè)主要布局在北京、上海、深圳等城市，涉及辦公、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)；25年IP建面79萬平、價值97億元；酒店價值34億元；其中北京保利大廈、上海保利廣場等成為地標式建筑。
投資積極擴張，在發(fā)展中盤活庫存、優(yōu)化土儲。1）拿地：拿地積極、聚焦核心四城。2020-25年公司總拿地金額1,481億元，拿地強度達47%；2022-25年拿地布局在4-8城，聚焦?jié)稀⑸虾?、寧波、杭州核心四城，四城拿地面積占比64%。公司自2021年開始大幅縮小拿地城市布局，鞏固優(yōu)勢二線城市外、也加大一線城市投資。2）土儲：面積、成本口徑中一二線占比分別為71%、94%。25年公司土儲1,188萬方，其中一二線面積占比71%。公司積極拿地，持續(xù)盤活土地儲備，改善土儲結構。以土地成本計算，一二線占比94%。公司積極去化滯重庫存，25年公司存貨1,126億元，現(xiàn)貨占比32%，同比-4pct。
近年銷售穩(wěn)定500億規(guī)模，行業(yè)排名大幅躍遷。1）25年公司銷售金額502億元，同比-7%；銷售均價3.1萬元/平，同比+21%；在房地產行業(yè)大幅下行的背景下，公司2021-2025年銷售額僅累計下降-11%，顯著跑贏全國-54%；自2020年后穩(wěn)定500-600億元，行業(yè)排名從19年第68名提升至25年第15名；25年公司一二線及香港銷售額占比超90%，從城市看，根據(jù)克而瑞和中指院數(shù)據(jù)，2025年公司在上海/濟南/廣州/深圳/蘇州/寧波分別銷售80/60/59/59/32/32億元，上述6城銷售額占比高達64%；公司當前銷售在多城銷售排名中名列前茅。2）堅定推進產品領先，戰(zhàn)略性推進1+N+X產品定型工作（1場景+N部品+X節(jié)點），構建涵蓋甲第系、譽系、賦系、印系、壹號系的產品矩陣。
財務及估值：綠檔央企，財務穩(wěn)健，估值低位。1）利潤率略有回升，業(yè)績筑底在望。公司25年毛利率17%、凈利率0.5%，同比分別+0.6pct、持平。毛利率出現(xiàn)小幅反彈，后續(xù)利潤率有望觸底回升。2）綠檔央企，融資成本持續(xù)改善。至25年末，公司貨幣資金311億元，同比-10%；有息負債702億元，同比-0.4%；融資成本降至2.9%，從19年高點5.5%持續(xù)下滑，凸顯公司安全邊際高、融資優(yōu)勢明顯。3）估值低位：當前PB（LF）僅0.24倍；在可比公司（均值0.40倍）中最低，明顯低估。
投資分析意見：首次覆蓋，目標價3.77港元，并給予“買入”評級。保利置業(yè)集團布局中國核心一二線城市，投資積極、聚焦核心四城；推動土儲結構持續(xù)優(yōu)化、積極去化滯重庫存；多維產品持續(xù)創(chuàng)新。我們認為，隨著核心城市有望率先止跌回穩(wěn)，公司銷投積極、資產質量改善，預計將進入業(yè)績及估值戴維斯雙擊。預計公司2026-28年歸母凈利潤2.2、3.0、4.0億元，同比分別-1%、+35%、+33%；當前公司PB僅0.24倍，在可比公司（均值0.40倍）中最低，明顯低估；首次覆蓋，目標價3.77港元，并給予“買入”評級。
風險提示：銷售回款不及預期；市場回暖不及預期。
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