>> 華泰證券-REITs月報(bào)：多方合力打開配置窗口——6月REITs月報(bào)-260703
| 上傳日期： |
2026/7/3 |
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| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來源： |
華泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
張繼強(qiáng)，王曉宇 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)
6月REITs震蕩收跌，REITs全收益指數(shù)月跌1.95%，但市場(chǎng)已現(xiàn)供需拐點(diǎn)信號(hào)，配置窗口正在打開。供給端沖擊已基本消化，第二批6只商業(yè)REITs雖陸續(xù)獲批，但部分項(xiàng)目發(fā)行節(jié)奏放緩；需求端指數(shù)基金、原始權(quán)益人增持、潛在保險(xiǎn)資金三股資金形成合力。當(dāng)前估值已回落至歷史偏低區(qū)間，7月指數(shù)基金建倉(cāng)將是第一個(gè)驗(yàn)證窗口，若建倉(cāng)順利且價(jià)格企穩(wěn)，將形成正反饋循環(huán)；反之則需等待保險(xiǎn)資金等更大體量配置力量入場(chǎng)。建議關(guān)注消費(fèi)、高速、能源、整租廠房倉(cāng)儲(chǔ)等基本面穩(wěn)健、前期超跌及占指數(shù)權(quán)重較大的券種。
多方合力：指數(shù)基金、原始權(quán)益人增持、潛在保險(xiǎn)資金
近期公募REITs需求端發(fā)力，多方資金共同配合：第一REITs指數(shù)基金發(fā)售，6月25日首批4只發(fā)售公告掛網(wǎng)，將于7月1-7日發(fā)售，合計(jì)上限12億元。體量雖有限但信號(hào)意義強(qiáng)——政策支持、低門檻引流、改善二級(jí)流動(dòng)性，意味著公募REITs市場(chǎng)從單產(chǎn)品研究逐步進(jìn)入組合化、指數(shù)化配置階段；第二原始權(quán)益人增持，建信中關(guān)村、華夏合肥高新、中信建投首農(nóng)商業(yè)、中金唯品會(huì)商業(yè)、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)等陸續(xù)公告增持，以實(shí)際行動(dòng)穩(wěn)定市場(chǎng)信心；第三，潛在保險(xiǎn)資金有望加快推動(dòng)入市，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs推出后投資人范圍有望擴(kuò)容，保險(xiǎn)資金入市是REITs市場(chǎng)中期最大的增量變量。
當(dāng)前估值處于偏低區(qū)間，配置窗口已打開
當(dāng)前REITs市場(chǎng)的整體估值已回落至歷史偏低區(qū)間，整個(gè)市場(chǎng)P/NAV為1.10倍，低于上市以來均值水平1.13，其中產(chǎn)權(quán)類REITs的分派率為5.17%，處于歷史94.4%分位數(shù)；經(jīng)營(yíng)權(quán)類中債估值IRR平均水平為4.99%，處于歷史43%分位數(shù)。6月價(jià)格調(diào)整后，REITs分派率被動(dòng)抬升，風(fēng)險(xiǎn)收益比有所改善。我們判斷當(dāng)前REITs市場(chǎng)正處于供需格局從"供給沖擊"轉(zhuǎn)向"需求驅(qū)動(dòng)"的關(guān)鍵拐點(diǎn)，供給端首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已完成上市定價(jià)，短期供給沖擊已基本消化。需求端指數(shù)基金（7月入市）、原始權(quán)益人增持、潛在保險(xiǎn)資金（有望加快推動(dòng)）增量資金形成梯次入市格局。7月指數(shù)基金建倉(cāng)將是第一個(gè)驗(yàn)證窗口。
二級(jí)市場(chǎng)：指數(shù)基金發(fā)售或是價(jià)格拐點(diǎn)
截至2026年6月30日，中證REITs全收益指數(shù)收于970.51點(diǎn)，當(dāng)月下跌約1.95%，全月價(jià)格呈現(xiàn)“月初修復(fù)—中旬下探—月末反彈”的震蕩格局。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs供給集中釋放，二級(jí)市場(chǎng)連續(xù)承壓，6月24日全收益指數(shù)下探至928.96點(diǎn)。此后，隨著估值進(jìn)入相對(duì)低位、指數(shù)基金明確發(fā)售，增量資金預(yù)期改善市場(chǎng)情緒，指數(shù)于6月25日開始反彈。板塊分化明顯，保租房逆勢(shì)上漲（+0.90%），產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)跌（-5.86%），在市場(chǎng)波動(dòng)放大的背景下，資金更偏好租金現(xiàn)金流穩(wěn)定、底層資產(chǎn)區(qū)位較優(yōu)、分派確定性相對(duì)更強(qiáng)的品種。與其他大類資產(chǎn)相比，6月REITs表現(xiàn)弱于債券及主要寬基股指，優(yōu)于中證紅利。
一級(jí)供給：部分商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs供給節(jié)奏或放緩
6月新增上市4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，合計(jì)募集資金203.32億元。首批項(xiàng)目集中上市后，第二批6只迅速獲批，其中華夏保利、華安陸家嘴、創(chuàng)金合信北京國(guó)資公司和華安錦江商業(yè)REIT已完成詢價(jià)，網(wǎng)下有效報(bào)價(jià)倍數(shù)為1.00倍至2.31倍；華夏凱德商業(yè)REIT延期詢價(jià)、光大保德信光大安石商業(yè)REIT尚未啟動(dòng)詢價(jià)。按最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格測(cè)算，已完成定價(jià)的8只產(chǎn)品2026年預(yù)測(cè)分派率介于4.15%至5.99%之間。
風(fēng)險(xiǎn)提示：資金入市不及預(yù)期、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、利率上行風(fēng)險(xiǎn)。
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