>> 湘財證券-北辰實業(yè)(601588)長沙項目利潤率符合預期,投資物業(yè)增長強勁-120809
| 上傳日期： |
2012/8/10 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
張化東 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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投資要點:
公司目標明確，結轉業(yè)績存在變數(shù)
2012年下半年，公司預計實現(xiàn)新開工面積59.5萬平方米，開復工面積206.1萬平方米，竣工面積26.8萬平方米，力爭實現(xiàn)銷售17.9萬平方米，簽訂合同金額（含車位）人民幣29.3億元。從竣工面積看，公司長沙三角洲項目的E5區(qū)將絕大部分實現(xiàn)竣工，但大部分E5區(qū)的交房可能會延遲至2013年上半年。2012年下半年公司在長沙三角洲項目的結轉要低于上半年。北辰香麓項目為現(xiàn)房銷售，但銷售進度較慢，能夠大幅度提升公司結轉業(yè)績的可能性不大，但此項目依然在北京市場回暖的情況下存在變數(shù)。碧海方舟二期項目全部22棟已實現(xiàn)100%認購。截止6月30日，該項目已完成簽約8棟，合同金額人民幣5.3億元。按工程進度，碧海方舟項目不能提供2012年結轉業(yè)績。
長沙項目毛利率基本符合預期
截止上半年末，北辰三角洲D3區(qū)成功完成交房1153戶，入住率79%，確認營業(yè)收入人民幣12.1億元，項目目前結轉毛利率為25.85%，主要原因為D3區(qū)為項目最早開盤，此后項目價格走高，其次項目非住宅部分尚未進行結轉。未來項目住宅的毛利率將上升至30%以上，如果考慮商業(yè)部分均價較高，長沙三角洲項目的毛利率水平略超過市場的普遍預期。
持有物業(yè)表現(xiàn)強勁
2012年上半年，公司投資物業(yè)（含酒店）實現(xiàn)主營業(yè)務收入人民幣9.6億元，同比上升22.90%，在不考慮利息費用分攤的情況下，實現(xiàn)稅前利潤人民幣2.9億元，同比大幅上漲56.13%。其中，北辰時代大廈、北辰世紀中心和國家會議中心等新項目實現(xiàn)稅前利潤人民幣1.8億元。
公司的持有物業(yè)租金收入增長顯著，確定性強。
資金狀況平穩(wěn)
2012年半年報，公司持有貨幣資金29.27億元，短期借款16.0億元，一年內(nèi)到期的非流動性負債3.63億元，長期借款65.94億元，應付債券31.82億元，公司短期內(nèi)債務壓力不大，凈負債率較高。
增持評級，6-12個月目標價3.8元
公司2012-2014年每股收益分別為0.19元、0.33元和0.40元，對應2012年8月9日收盤價2.75元的PE分別為14.11倍、8.30倍和6.90倍。
對應2012年8月9日收盤價2.75元的PB分別為0.91倍、0.82倍和0.74倍。根據(jù)我們的預測，公司參考2012年預測的業(yè)績，公司已經(jīng)跌破凈資產(chǎn)。公司持有類物業(yè)收入較多，資產(chǎn)質(zhì)量較好，具有一定的股價修復動力。
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