>> 東興證券-成商集團(tuán)(600828)調(diào)研快報(bào)：商業(yè)地產(chǎn)泡沫下的上下求索-120820
| 上傳日期： |
2012/8/20 |
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作者： |
高坤 |
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事件：
近日，我們對(duì)公司進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，并針對(duì)公司業(yè)務(wù)的發(fā)展方向以及今后經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)與公司高層進(jìn)行了交流。
1．成都商業(yè)地產(chǎn)泡沫下的核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)不改。
成都商業(yè)地產(chǎn)的供給泡沫已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。目前開工建設(shè)的城市綜合體數(shù)量已超過100 個(gè)，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的今年至2015 年的項(xiàng)目中，最小的也在13 萬，未來四年還將有1545 萬平方米的體量入市，從增速、體量和開發(fā)商級(jí)別而言均已全面超越一線城市。但從需求角度看，僅從新增量這一維度，成都1000 多萬人口對(duì)應(yīng)的人均商業(yè)面積增加至1 平方米，已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2 的水平，同時(shí)，成都地區(qū)過去五年人均可支配收入的年均漲幅相對(duì)于全國(guó)12.5%平均水平溢價(jià)卻微乎其微，如此龐大的商業(yè)供給或?qū)⑿枰暌陨喜拍芟?br> 另外，從我們參會(huì)的信息看，錦江區(qū)政府大力扶持的金融街商務(wù)區(qū)崛起長(zhǎng)期或?qū)Υ何趼飞倘?gòu)成一定分流：東大街被確定為金融產(chǎn)業(yè)聚集地，打造錦江區(qū)的西部金融中心，總面積5.68 萬平方公里，密集分布著明宇金融廣場(chǎng)、西部國(guó)際金融中心、喜年廣場(chǎng)、環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)等25 個(gè)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，該區(qū)域幾乎每公里就有一家五星級(jí)酒店，但由于緊鄰核心主商圈，且同時(shí)面臨天府新區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，短時(shí)間內(nèi)尚難以構(gòu)成威脅。
成都商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局不同于中西部的其他區(qū)域百貨，供給的泡沫化尤其是以九龍倉(cāng)、恒隆、萬象城等為代表的強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)商入駐使得成商很難形成類似重百、銀座等的寡頭壟斷格局，一定程度上抵消了四川消費(fèi)潛力的巨大市場(chǎng)（雖然王府井成都店和伊藤洋華成都店均是全國(guó)最好的門店）。但基于公司成都地區(qū)核心商圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地級(jí)市門店的先發(fā)、寡頭壟斷優(yōu)勢(shì)，上半年整體個(gè)位數(shù)的收入增速主要還是受整體商業(yè)環(huán)境的影響，分解來看，上半年整體客單價(jià)有10%的增長(zhǎng)，客流明顯下降，其中武侯店7%的降幅最為明顯，其他門店大都持平或者略有增長(zhǎng)。另外公司適度收縮了打折促銷的力度，隨著消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感度的降低，這一趨勢(shì)或?qū)⒇灤┤辏瑥亩欣谑杖肴鮿?shì)格局下的杠桿釋放。
2．兩大核心項(xiàng)目與地級(jí)市渠道拓展構(gòu)筑雙品牌穩(wěn)定格局。
就外延戰(zhàn)略而言，基于“人民商場(chǎng)+茂業(yè)百貨”的雙品牌錯(cuò)位，公司外延的區(qū)位選擇比較寬泛，人民商場(chǎng)主要在8000-1.5 萬平的區(qū)間，茂業(yè)則在3-5 萬平米區(qū)間。公司將以鹽市口、茂業(yè)中心兩大項(xiàng)目為契機(jī)逐步向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型，并計(jì)劃進(jìn)一步在優(yōu)勢(shì)區(qū)域南充、綿陽(yáng)地級(jí)市嘗試5-6 萬平米的區(qū)域購(gòu)物中心，從而鞏固當(dāng)?shù)貜?qiáng)勢(shì)地位，與之相伴的是超市業(yè)態(tài)的提檔升級(jí)，該業(yè)態(tài)也同樣遵循與雙品牌的匹配?，F(xiàn)有地級(jí)市門店40%以上的收入占比及較低的店齡結(jié)構(gòu)有望構(gòu)筑內(nèi)外兼修的彈性空間，目前公司尚沒有成熟的地級(jí)市儲(chǔ)備項(xiàng)目，雖然個(gè)別地級(jí)市較為強(qiáng)勢(shì)的新世紀(jì)百貨和地方龍頭尚未構(gòu)筑核心地位，但成本的高企是限制步伐的主因。在目前的商業(yè)環(huán)境下，充分開發(fā)已有低成本土地項(xiàng)目或是明智之舉，公司的四大土地儲(chǔ)備合計(jì)高達(dá)128 畝，構(gòu)筑了外延潛力和安全邊際的雙重護(hù)城河。
鹽市口南區(qū)：5 萬平米的鹽市口南區(qū)項(xiàng)目南區(qū)已建至地面26 層，預(yù)計(jì)11 月份封頂，整體定位不會(huì)做到奢侈品，但是比目前的茂業(yè)高，商業(yè)明年上半年開業(yè)，基于成熟的商圈和茂業(yè)百貨已有客流的拉動(dòng)，預(yù)計(jì)12 年坪效為目前茂業(yè)的60-70%。虧損幅度較小。鹽市口地區(qū)總體30 畝的面積最終將在北樓改造完成之后形成10 萬平米的購(gòu)物中心，對(duì)于核心商圈這個(gè)體量級(jí)別的商業(yè)而言，其他次新級(jí)商圈和新區(qū)很那撼動(dòng)，也正因?yàn)榇艘?，一定程度上屏蔽了商業(yè)地產(chǎn)供給過剩對(duì)扣點(diǎn)談判議價(jià)的削弱，該項(xiàng)目明年不會(huì)對(duì)整體毛利率形成較強(qiáng)的負(fù)面沖擊，但相關(guān)支出由資本化轉(zhuǎn)費(fèi)用化會(huì)對(duì)綜合費(fèi)率產(chǎn)生一定影響。
茂業(yè)中心：約6.2 萬平米的天府新城茂業(yè)中心項(xiàng)目外立面工程已完工，目前正進(jìn)行內(nèi)部裝修，且招商工作已基本完成，有望在2013 年開業(yè)；但天府新區(qū)的寫字樓和住宅的入駐率較低，開業(yè)的具體時(shí)間尚難以確定，
天虹商場(chǎng)今年年底的開業(yè)或?qū)⒂兄@一新興商圈的商業(yè)氛圍。該項(xiàng)目商業(yè)總投資4 個(gè)億，30 多年攤銷，由于商圈成熟度的欠缺，我們預(yù)計(jì)考慮到明年業(yè)績(jī)的平滑以及該項(xiàng)目較大幅度的虧損（千萬級(jí)），開業(yè)的時(shí)間為全年中后期。而九眼橋項(xiàng)目7 月底已完成拆遷，有望在下半年投入施工建設(shè)。
菏澤地區(qū)：4 萬平兩家門店的拓展屬于省外試水，暫時(shí)沒有加密計(jì)劃。下半年資產(chǎn)的價(jià)格會(huì)比較低，或?qū)⒓铀偈召?gòu)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，目標(biāo)區(qū)域主要還是在西南。菏澤地區(qū)上半年虧損223 萬，預(yù)計(jì)全年虧損在500 萬左右。按照“自2012 年1 月1
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